Comunione – Condominio - Locazione
Condominio parziale: un’indagine completa su costituzione dell’assemblea, validità delle deliberazioni e riparto delle spese
Tribunale di Roma, sezione V, sentenza 17 giugno 2020 Condominio parziale – costituzione ope legis – amministrazione dei beni comuni al condominio parziale e ripartizione delle spese – criterio dell’utilità effettiva o regole del condominio generale – criterio dell’utilità effettiva – costituzione e approvazione assembleare (generale o parziale) – necessità di costituzione e approvazione assembleare parziale – annullabilità della deliberazione assunta dall’assemblea generale – fondata. Riferimenti normativi: art. 1123, comma 3, c.c. – art. 1136 c.c. “… L’istituto del Condominio parziale risponde all’esigenza di assegnare le decisioni inerenti all’amministrazione di alcune cose comuni (quelle che possono fornire utilità a solo una parte dei condòmini) ad un più ristretto numero di condòmini (coloro che ai sensi dell’art. 1123, co. 3, c.c.,…
Continua a leggere...Il “supercondominio” e la presunzione legale di condominialità rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà: “la soluzione del doppio regime”
Cassazione civile, sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2623. Presidente D’Ascola, Estensore Scarpa “Rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all’uso od al godimento di tutti i fabbricati, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma solo sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio; da ciò consegue che, ove i danni subìti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto…
Continua a leggere...Annullamento di delibera assembleare condominiale: limiti dell’efficacia preclusiva e precettiva del giudicato
Cassazione civile, sez. II, 29 gennaio 2021, n. 2127. Presidente D’Ascola, Estensore Scarpa “L’efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all’esercizio dell’attività di gestione dell’assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido; la sentenza di annullamento resa ai sensi dell’art. 1137 c.c. ha, inoltre, effetto nei confronti di tutti i condomini, anche qualora non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata”. CASO La condomina società s.r.l. impugnava la deliberazione assembleare del condominio risalente al luglio 2005 in cui era stato…
Continua a leggere...Contratto di locazione, clausola penale e imposta di registro: l’orientamento della Commissione Tributaria
Commissione Tributaria Provinciale Lombardia, Varese, sez. I, sentenza, 28 aprile 2021, n. 170 Contratto di locazione – Agenzia delle Entrate – clausola penale – imposta di registro – tassazione autonoma – legittimità – non sussiste. Riferimenti normativi: art. 1382 c.c. – art. 21, comma 1 e 2, D.P.R. n. 131/1986 “… non vi è dubbio che la clausola penale costituisca una disposizione strettamente dipendente dall’obbligazione principale, costituendo una prestazione accessoria al contratto, finalizzata ad una liquidazione predeterminata del danno in caso di inadempimento, così evitando che la quantificazione del danno debba essere operata in sede giudiziale … Qualora venisse accertata l’invalidità delle obbligazioni principali contenute nel contratto di locazione, inevitabilmente ne conseguirebbe la non azionabilità della clausola penale” CASO La…
Continua a leggere...Condominialità necessaria o funzionale: nulla la clausola di riserva su parti comuni dello stabile
Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza 26 gennaio 2021 n. 1610 (Presidente Dott. F. Manna, Relatore Dott. G. Dongiacomo) Condominio – Vendita di unità immobiliare in condominio – Beni comuni esclusi dal trasferimento – Riserva di proprietà – Nullità – Rinuncia di condomino a parti comuni vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c. – Condominialità necessaria o strutturale e condominialità funzionale – Divieto di vendita separata. “La cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni, vietata ai sensi dell’art. 1118 c.c., è esclusa soltanto quanto le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre (cd. condominialità “necessaria” o “strutturale”) oppure…
Continua a leggere...Condizioni di legittimità di opere su parti di proprietà esclusiva che incidono sull’uso della cosa comune
Cass. civ., sez. II, Ordinanza 19 marzo 2021, n. 7870 Condominio e proprietà – parti comuni dell’edificio – uso – copertura, da parte di un condomino, di posti auto su area di proprietà esclusiva mediante tettoia appoggiata al muro condominiale – violazione delle norme sull’uso della cosa comune – non sussiste – condizioni di legittimità – lesione del decoro architettonico dell’edificio – non sussiste. Riferimenti normativi: art. 1102 c.c. – art. 1117 c.c. – art. 1120 c.c. – art. 1122 c.c. “In tema di condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all’interno della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme…
Continua a leggere...Si all’autorizzazione paesaggistica in caso di canna fumaria sulla facciata di un immobile sito nel centro storico
T.A.R. Umbria, I sezione, sentenza 8 febbraio 2021, n. 38 Proprietà e condominio – immobile di interesse storico e paesaggistico – installazione canna fumaria su facciata – procedura autorizzatoria semplificata – tassatività delle fattispecie – esclusione – autorizzazione paesaggistica ordinaria – necessaria. Riferimenti normativi: D.P.R. n. 31/2017 (Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata) – D. Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) – Legge n. 241/1990 “… Il posizionamento di una canna fumaria lungo la parete esterna di un fabbricato a destinazione abitativa posto in un centro storico sottoposto a tutela, quale è quello del Comune di Perugia, non può considerarsi intervento rientrante in alcuna delle categorie di cui…
Continua a leggere...Locazione ultranovennale e clausola compromissoria
Cassazione civile, sez. I^, 27 ottobre 2020, n. 27320, Presidente Genovese, Estensore Iofrida «Non richiede la specifica approvazione per iscritto la clausola compromissoria contenuta in un contratto ultranovennale di locazione predisposto da uno solo dei due contraenti, ma con riferimento ad una singola vicenda negoziale ed a seguito delle trattative intercorse tra le parti, non potendo tale negozio qualificarsi come un contratto per adesione cui si applica la disciplina delle clausole vessatorie.» La definizione di contratti “per adesione” e la possibilità o meno di farvi rientrare anche il contratto di locazione, quand’anche predisposto da un solo contraente. Con lodo arbitrale del 2/3/2913 veniva accertato il grave inadempimento della parte locatrice e conseguentemente risolto il contratto di locazione ultranovennale stipulato nel…
Continua a leggere...Attività vietata dal regolamento di condominio e obblighi dei conduttori
Cassazione civile, sez. VI^, 18 dicembre 2020, n. 29131. Presidente D’Ascola, Estensore Tatangelo “La condanna a cessare lo svolgimento dell’attività ritenuta contraria al regolamento di condominio nell’immobile locato emessa nei confronti dei conduttori parti del giudizio, così come quella al pagamento di una somma di danaro per l’eventuale inosservanza dell’obbligo ai sensi 614 bis c.p.c., costituisce titolo esecutivo anche nei confronti dei nuovi conduttori per il solo fatto che l’attività vietata continui ad essere svolta nell’ immobile e ciò indipendentemente dalla mancata partecipazione di questi ultimi al giudizio ove è stata pronunciata la condanna.” CASO La condomina Silvia otteneva sentenza di condanna nei confronti dei condomini Antonio e Maria al pagamento di una somma di denaro ex art. 614bis c.p.c….
Continua a leggere...Diritto di accesso del condomino a documenti attinenti all’adempimento degli obblighi assunti dall’amministratore per la gestione collegiale di interessi individuali
Cassazione civile, sez. VI, 26 febbraio 2021, n. 5443. Presidente Lombardo, Estensore Scarpa “Non può perciò negarsi, come invece fatto in astratto dal Tribunale di Nola, che ciascun condomino abbia il diritto non soltanto di conoscere il contenuto, ma anche di prendere visione e di ottenere il rilascio di copia dall’amministratore dei documenti attinenti all’adempimento degli obblighi da questo assunti per la gestione collegiale di interessi individuali, quali, nella specie, quelli finalizzati al compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni (diffida inoltrata per far cessare la realizzazione di lavori abusivi su aree condominiali), senza avere l’onere di specificare ulteriormente le ragioni della richiesta, purché l’esercizio di tale diritto non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai…
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