Comunione – Condominio - Locazione
La previsione statutaria di un obbligo di preventiva conciliazione all’interno di un regolamento non integra la fattispecie della clausola compromissoria
Corte di Cassazione, Sezione II, Ordinanza del 14 Febbraio 2022 n.4711, Presidente Dott. Felice Manna, Relatore Dott.ssa Rossana Giannaccari Massima: “La clausola del regolamento di condominio che, per i casi di contrasto tra condomini, preveda l’obbligo di esperire il tentativo di amichevole composizione della lite, non integra una clausola compromissoria, sicché da essa non può derivare alcuna preclusione all’esercizio dell’azione giudiziaria, giacché i presupposti processuali per la validità del procedimento sono stabiliti nel pubblico interesse e possono trovare il loro fondamento soltanto nella legge e non nell’autonomia privata”. CASO La controversia traeva origine dalla domanda giudiziale proposta dal Condominio (OMISSIS), sito in Monza, nei confronti dei codomini Tizia e Caio al fine di accertare l’illegittimità degli interventi, ritenuti oltretutto lesivi…
Continua a leggere...Il bene comune può essere impiegato da ciascun condomino ma entro i limiti sanciti dall’art. 1102 c.c.
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 8.02.2022 n. 3890. Presidente R. M. Di Virgilio – Estensore L. Abete Massima: “In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., è consentita al condomino la più ampia utilizzazione di un bene comune, ai fini della sistemazione di impianti diretti a soddisfare le esigenze di servizi indispensabili per il godimento di una propria unità immobiliare insistente nell’edificio condominiale, purché sia rispettata la proprietà esclusiva degli altri condomini e non sia violata la rispettiva sfera di facoltà e di diritti (Nel caso di specie, la Suprema Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto da un condomino, ritenendo incensurabile la sentenza impugnata con la quale il giudice d’appello aveva integralmente riformato la decisione…
Continua a leggere...Nulla la deliberazione assembleare di nomina dell’amministratore se non indichi specificatamente il compenso spettante per la sua attività
Corte di Cassazione, Sez. VI-2, Ordinanza 22 aprile 2022 n. 12927, Pres. Dott. Luigi Giovanni Lombardo, Rel. Dott. Antonio Scarpa. Massima: “Agli effetti dell’art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”. FATTO In data 20 marzo 2019, la condomina (OMISSIS) s.r.l. impugnava ai sensi dell’art.1137 c.c. le deliberazioni…
Continua a leggere...Danno risarcibile e valutazione equitativa in difetto di prova conseguente a negligente manutenzione della facciata esterna e dei balconi di un condominio
Corte di Cassazione, Sezione 6-3, civile, Ordinanza 18 marzo 2022 n. 8941, Presidente Dott. Scoditti Enrico, Estensore Dott.ssa Gorgoni Marilena. Massima: “La valutazione equitativa presuppone che il danno sia certo nella sua esistenza ontologica (Cass. 19/12/2011, n. 27447), cioè che “la sussistenza di un danno risarcibile nell’an debeatur sia stata dimostrata ovvero sia incontestata” (Cass. 04/04/2017, n. 8662). Ne consegue che, ove la prova del danno non sia stata raggiunta, non può chiedersi al giudice di creare i presupposti logici e normativi per la liquidazione del danno richiesto (Cass. 04/08/2017, n. 19447). Non solo: al danneggiato si chiede di provare i parametri per una liquidazione equitativa e le ragioni che gli hanno impedito l’accertamento degli specifici effetti dannosi concretamente riconducibili…
Continua a leggere...Usucapione di cantina di proprietà di un condomino
Tribunale di Roma, Sezione V Civile, sentenza 17.01.2022 n. 588. Dott. Fabio Miccio Massima: “Va dichiarato il difetto di legittimazione attiva in capo al condominio attore quanto alla domanda di usucapione. Infatti, come è noto, il condominio è un mero ente di gestione mentre la titolarità dei beni, sia quelli di proprietà individuale che quelli in proprietà comune, spetta ai soli condomini: ne deriva che un’azione quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l’entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condomini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro-quota del bene eventualmente usucapito”. CASO Un condominio sito in Roma ha citato in giudizio uno dei condomini per ottenere dal Tribunale capitolino una…
Continua a leggere...Delibera condominiale e assegnazione posto fisso nel cortile comune
Cassazione civile, sez. II, sentenza 21 marzo 2022, N. 9069. Presidente F. Manna – Estensore A. Scarpa Massima: “Né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre l’assegnazione nominativa. In via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini –nella specie i singoli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali- di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex articolo 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a…
Continua a leggere...Il danno cagionato dall’incuria della cosa comune ad uso esclusivo ingenera responsabilità ex art. 2051 c.c.
Corte di Cassazione, Sezione VI-2, ordinanza del 11/01/2021 n. 516/2022, Presidente Dott. Luigi Giovanni Lombardi, Estensore Dott. Mario Bertuzzi. Massima: “La responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell’ambito della responsabilità di cui all’art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione…
Continua a leggere...Individuazione di parti comuni dell’edificio
Cassazione civile, sez. II, sentenza 8.09.2021 n. 24189. Presidente P. D’Ascola – Estensore A. Scarpa Massima: “In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i cortili, risultanti dall’art. 1117 c.c. non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. (Nella specie la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva omesso di accertare, attraverso l’individuazione e la verifica dell’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà, se l’obiettiva destinazione primaria del cortile oggetto del giudizio fosse o meno volta al servizio esclusivo di una delle unità immobiliari ivi prospicienti)“. CASO La vicenda processuale in commento riguarda una controversia insorta tra alcuni condomini di un…
Continua a leggere...Deliberazioni assembleari, mediazione obbligatoria e nomina dell’amministratore di condominio: analisi di alcune questioni giuridiche
Tribunale di Roma, sezione V, sentenza, 10/05/2021, n. 8102 Condominio – assemblea dei condòmini – deliberazioni assembleari – nomina dell’amministratore – nullità o annullabilità della deliberazione – annullabilità – non sussiste – presentazione domanda di mediazione – interruzione della prescrizione e della decadenza – tardività – sussiste. Riferimenti normativi: art. 1129 c.c. – art. 1135 c.c. – art. 1136, comma 4, c.c. – art. 66 disp. att. c.c. – art. 6, comma 6, D. Lgs. n. 28/2010 “… Devono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di…
Continua a leggere...Locazioni turistiche e residenza del locatore
Sintesi Anche nell’ipotesi in cui offra in locazione per alcuni periodi il proprio bene immobile il proprietario (o la persona fisica avente idoneo diritto di godimento) può porvi o mantenervi la propria residenza se, di fatto e consapevolmente, vi dimora abitualmente. L’art. 43 c.c. indica le circostanze della “dimora abituale” e della corrispondente “intenzionalità” come condizioni necessarie e sufficienti al fine di determinare la residenza. Trattasi di elementi puramente fattuali cui il dato formale anagrafico giuridicamente rilevante deve corrispondere. Sul punto, la giurisprudenza è uniforme e costante. Ne consegue che, trattandosi di materia riservata alla competenza esclusiva dello Stato dall’Art. 117 co. 2 i) e l) della Costituzione, una norma regionale volta a disciplinare questioni anagrafiche sarebbe esposta alla censura…
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