Comunione – Condominio - Locazione
È nulla la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo della riunione
Tribunale di Rimini, Sez. Unica Civile, Sentenza del 14.08.2023 n. 774, Giudice Dott.ssa Chiara Zito Massima: “In tema di condominio, è nulla e, perciò, è impugnabile anche dai condòmini che vi hanno partecipato, la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione. Infatti, in mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l’edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condòmini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione. Pertanto, l’amministratore che abbia convocato la riunione e prenda atto dell’inidoneità del…
Continua a leggere...Locazione e risoluzione nei negozi a prestazioni continuate o periodiche: ex tunc o ex nunc?
Corte di Cassazione, Ordinanza del 11.11.2024 n. 28895, Sez. III, Presidente Dott. R. Frasca, Estensore Dott. M. Rossetti «Qualora l’esistenza d’un contratto venga in rilievo quale presupposto per l’esercizio di diritti nei confronti di terzi (come nel caso in cui l’esistenza d’una locazione commerciale sia presupposto per il versamento da parte della p.a. d’un indennizzo al conduttore), e quel contratto venga dichiarato risolto con una pronuncia costitutiva ex art. 1453 c.c., gli effetti della risoluzione nei confronti dei terzi si devono considerare avvenuti nel momento dell’inadempimento dedotto a fondamento della domanda di risoluzione.». CASO Nell’anno 2002, la Regione Campania, avendo la necessità di realizzare un tratto ferroviario in attuazione di quanto stabilito dalla legge n. 211 del 1992, disponeva l’occupazione di…
Continua a leggere...I requisiti di accesso del condominio-consumatore alla procedura di sovraindebitamento
Tribunale di Roma, sezione XIV civile, Sentenza del 26.04.2024, Giudice Dott.ssa Angela Coluccio “Per accedere alla procedura di sovraindebitamento la parte istante (il Condominio ndr.) avrebbe dovuto dimostrare lo stato di sovraindebitamento, ai sensi dell’art. 2, comma 1, lettera c) del D.lgs 14/2019, dei singoli condomini, in relazione al debito comune per la quota di propria spettanza”. Il Condominio Alfa in persona dell’Amministratore pro tempore presentava ricorso per ristrutturazione dei debiti del consumatore ex art. 67 D. Lgs. n. 14/2019 avanti il Tribunale capitolino competente. Il Giudice rilevava che l’istante non dimostrava di versare in stato di sovraindebitamento ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett. c) del D. Lgs. 14/2019, ovverosia la situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte…
Continua a leggere...La disciplina consumeristica applicabile al condominio
Corte di Cassazione, Ordinanza del 23.05.2024 n. 14410, Sez. II, Presidente Dott. L. Scarano, Estensore Dott.ssa A. Moscarini Massima: “Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l’amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale”. CASO La società Gamma, impresa erogatrice di servizi di riscaldamento ambienti ed acqua ad uso sanitario, dichiarava di aver concluso con il Condominio Beta sito in Milano, un contratto di appalto e somministrazione di energia elettrica, comprensivo dell’ulteriore servizio di…
Continua a leggere...Costituzione del supercondominio ipso iure et facto
Corte di Cassazione, Ordinanza del 07.04.2023 n. 9551, Sez. II, Presidente Dott. F. Manna, Estensore Dott.ssa V. Pirari «Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere “ipso iure et facto”, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, trattandosi di una fattispecie legale in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di…
Continua a leggere...Condominio: legittimazione processuale dell’amministratore
Corte di Cassazione, Ordinanza del 31.07.2024 n. 21506, Sez. II, Presidente Dott. L. Orilia, Estensore Dott. S. Oliva Massima: “Il secondo comma dell’art. 1131 c.c., nel prevedere la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo, così, all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini. Pertanto, riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio sussiste anche nel caso in cui l’azione sia diretta ad…
Continua a leggere...Locazione: convalida di sfratto opposta e mediazione obbligatoria da parte dell’intimante opposto
Tribunale di Arezzo, Sezione civile, Sentenza n. 397 del 14.04.2024, Giudice Onorario Dott. A. Mattielli Massima: “Nel procedimento di intimazione di sfratto per morosità, una volta mutato il rito ed assegnato alle parti il termine per promuovere il procedimento di mediazione obbligatoria, il mancato esperimento del tentativo conciliativo, determina l’improcedibilità del giudizio e la revoca dell’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile locato, restando la stessa ineluttabilmente travolta dalla declaratoria di improcedibilità conseguente all’omesso esperimento del suddetto tentativo”. CASO Tizio conveniva avanti al Tribunale di Arezzo Caio con atto di intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato, intimando sfratto per morosità relativa al rapporto di locazione abitativa. Il locatore lamentava il mancato versamento dei canoni di 5 mensilità per complessivi €. 2.000….
Continua a leggere...Condominio: realizzazione di un cappotto termico sulle superfici esterne dell’edificio condominiale
Tribunale di Pavia, Sentenza del 13.11.2023 n. 1401, Giudice Dott. M. Frangipani Massima: “In tema di condominio, la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell’edificio condominiale non rientra tra le innovazioni voluttuarie o gravose di cui all’art. 1121 c.c., né configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato ma, in quanto finalizzata alla coibentazione dell’edificio condominiale ed al miglioramento della sua efficienza energetica, va ricompresa tra le opere destinate al vantaggio comune dei proprietari, inclusi quelli dei locali terranei; ne consegue che, ove la sua realizzazione sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c. per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini…
Continua a leggere...Riparazioni urgenti: onere del conduttore di avviso al locatore
Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 11.07.2023 n. 19626, Pres. R. Frasca, Est. S. G. Guizzi Massima: “L’avviso al locatore ex art. 1577 c.c. non ha natura negoziale, ma di atto giuridico in senso stretto, sicché nell’interpretazione del suo contenuto non si applicano le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., dovendo darsi rilievo, per converso, agli elementi obiettivi di riconoscibilità del significato dell’atto”. CASO Tizio conduceva in locazione un immobile dell’Ente Alfa svolgendovi attività di panetteria-pasticceria. In occasione di un’intimazione inoltratagli dall’ASL di Genova all’esisto di un’ispezione avvenuta il 27.04.2007, il conduttore avrebbe dovuto eseguire il parziale ripristino della pavimentazione e della piastrellatura del locale, di cui, peraltro, ne veniva comunicata la necessità ed urgenza al locatore,…
Continua a leggere...Criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese condominiali e modifiche
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 04.07.2022 n. 21086. Presidente F. Manna – Estensore A. Scarpa «In tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c. – che deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime – presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l’assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto con l’osservanza della forma prescritta per quest’ultimo». CASO I partecipanti al condominio Alfa avevano assunto una delibera che…
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