Comunione – Condominio - Locazione
Omessa manutenzione delle parti comuni e responsabilità dell’amministratore di condominio per il danno subito dal locatore per effetto del recesso anticipato del contratto da parte del conduttore
Tribunale di Bologna, sentenza del 11/03/2025, causa R.G. N. 5085/2023, Giudice dott. Marco D’Orazi. CASO Tizio concede a Caio un immobile con contratto di locazione ad uso diverso. Caio, artista di fama internazionale, adibiva l’immobile locato a proprio laboratorio, studio ed atelier, per la custodia ed occasionale esposizione delle proprie opere d’arte. Successivamente si verificavano diverse problematiche, in particolare, tre episodi di allagamento del fondo e sversamento delle fosse biologiche condominiali con conseguente umidità, distacchi dell’intonaco, presenza di muffe nonché caduta di calcinacci che provocavano danni ai beni di proprietà del conduttore. In conseguenza di tali criticità, Caio preannunciava di voler recedere anticipatamente dal contratto che veniva risolto con riconsegna dell’unità al locatore. Tizio depositava ricorso 447 bis c.p.c. avanti…
Continua a leggere...Risarcimento: clausola penale in materia di appalto
Corte di Cassazione, Ordinanza del 16.05.2022 n. 15578, Sez. II, Presidente Dott.ssa R. M. Di Virgilio, Estensore Dott. M. Bertuzzi Massima: “La clausola penale convenuta per il solo ritardo nell’adempimento non può coprire anche il periodo successivo alla manifestazione della volontà della parte non inadempiente di risolvere il contratto, avvalendosi delle ipotesi di risoluzione di diritto ovvero mediante domanda giudiziale, dal momento che tale iniziativa segna il limite temporale della possibilità per l’altra parte di adempiere, ai sensi dell’art. 1453, comma 3, c.c.”. CASO Con atto di citazione del 2009 Tizio e la Società Gamma S.r.l. unipersonale, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Perugia, Caia, affinchè la stessa fosse condannata al pagamento della somma di € 69.856,66, oltre iva,…
Continua a leggere...La disciplina delle aree di parcheggio negli edifici condominiali
Cassazione civile, sez. II, Ordinanza del 29.11.2023 n. 33122, Pres. L. Orilia, Est. V. Pirari Massima: “Soltanto ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree adibite a parcheggio, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacche’ rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex articolo 1130 c.c., n. 4, ma non anche quando l’area adibita a parcheggio sia stato…
Continua a leggere...Regolamento di condominio e divieti di destinazione (“ B&B, Case alloggio”)
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 4 febbraio 2025, n. 2770, Presidente A. Carrato, estensore A. Scarpa Massima: “Le norme del regolamento di condominio che impongono divieti di destinazione ed altre limitazioni similari all’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva concorrono ad integrare la disciplina delle cose comuni dell’edificio, in quanto dirette ad impedire un uso abnorme delle stesse in conseguenza di situazioni e comportamenti che non si esauriscano nello stretto ambito delle proprietà esclusive. In caso di violazione di tali prescrizioni, l’amministratore del condominio, indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico con deliberazione può agire per far osservare le limitazioni imposte dal regolamento”. CASO Il Condomino Alfa convenne dinanzi al Tribunale di Palermo il condomino Tizio, proprietario di un appartamento…
Continua a leggere...Hospitality digitale e parità di tariffe: i chiarimenti della Corte di Giustizia dell’Unione Europea – Prima parte
Parole chiave Piattaforma di intermediazione – Booking.com – OTA – Autorità Garante Concorrenza e Mercato (AGCM) – Rinvio pregiudiziale – Corte di Giustizia Europea – CGUE – Concorrenza – Parità ampia – Parità ristretta – Articolo 101 TFUE – Accordi fra imprese – Contratti conclusi tra una piattaforma di prenotazione online e albergatori – Restrizione accessoria oggettivamente necessaria – Esenzione per categoria – Accordi verticali – Regolamento (UE) n. 330/2010 – Articolo 3, paragrafo 1 – Definizione del mercato rilevante – Corte giustizia Unione Europea, Sez. II, Sent., (data ud. 19/09/2024) 19/09/2024, n. 264/23 Sintesi La domanda di pronuncia pregiudiziale relativa all’interpretazione dell’articolo 101 TFUE rivolta alla Corte di Giustizia europea (CGUE) da un Tribunale olandese coinvolge la società Booking.com…
Continua a leggere...Locazione finanziaria: disciplina applicabile, “la teoria della prevalenza o la combinazione”?
Cassazione civile, Sez. I, Ordinanza del 05.05.2022 n. 14212, Pres. A. Scaldaferri, Est. L. Nazzicone Massima: “Ai contratti atipici o socialmente tipici, al pari che ai contratti misti, si applicano non soltanto le regole dettate per il contratto in generale, ma anche quelle del contratto tipico, nel cui schema siano riconducibili gli elementi prevalenti del negozio, senza escludere, peraltro, la rilevanza giuridica degli altri elementi, che sono voluti dalle parti e concorrono a fissare il contenuto e l’ampiezza del vincolo contrattuale, ai quali si applicano le norme proprie del contratto cui essi appartengono, in quanto compatibili con quelle del contratto prevalente”. CASO La Corte d’Appello di Catania rigettava l’appello principale e incidentale, contro la decisione di primo grado, che aveva…
Continua a leggere...Suddivisione delle spese relative ad opere di consolidamento dell’intero edificio
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 13 dicembre 2024, n. 32463, Presidente M. Falaschi – estensore R. Giannaccari Massima: “Vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno le spese che attengano a parti dell’edificio comune o ritenute tali in base a norma regolamentare e che adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l’intero edificio condominiale. L’obbligo di contribuire alle spese deve essere, in conseguenza, fondato sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, sicché solo se la cosa oggetto dell’intervento non può servire ad uno o più condomini, non vi è obbligo di contribuire alle spese. Ne consegue che le spese di…
Continua a leggere...Gestione dei rifiuti condominiali: nessuna solidarietà in capo all’amministratore
Corte di Cassazione, Ordinanza del 14.02.2023 n. 4561, Sez. III, Presidente Dott. Manna, Estensore Dott. Bertuzzi Massima: “In tema di sanzioni amministrative, l’amministratore condominiale non è responsabile, in via solidale con i singoli condomini, della violazione del regolamento comunale concernente l’irregolare conferimento dei rifiuti all’interno dei contenitori destinati alla raccolta differenziata collocati all’interno di luoghi di proprietà condominiale, potendo egli essere chiamato a rispondere verso terzi esclusivamente per gli atti propri, omissivi e commissivi, non potendosi fondare tale responsabilità neanche sul disposto di cui all’art. 6, della l. n. 689 del 1981, avendo egli la mera gestione dei beni comuni, ma non anche la relativa disponibilità in senso materiale”. CASO Il Condominio Gamma n. 34 e la Società Beta (amministratore…
Continua a leggere...Norme del regolamento di condominio e deroga al potere gestorio alle liti da parte dell’amministratore
Cassazione civile, sez. III, ordinanza 16.01.2025 n. 1050. Presidente F. De Stefano – Estensore C. Valle Massima: “Le questioni in tema di deroga da parte del regolamento di condominio all’attribuzione per legge dei poteri gestori delle liti all’amministratore, poiché il potere dell’amministratore di rappresentare il condominio nelle liti proposte contro il medesimo di cui all’art. 1131 c.c. deriva direttamente dalla legge e non può soffrire limitazione né per volontà dell’amministratore, né per deliberazione dell’assemblea, dal che deriva che la clausola contenuta in un regolamento condominiale (ancorché deliberato per mutuo accordo tra tutti gli originari condomini), secondo cui l’autorizzazione a stare in giudizio debba essere deliberata dall’assemblea, semmai a maggioranza qualificata, non ha efficacia giuridica, poiché il quarto comma dell’art. 1138…
Continua a leggere...I limiti del sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere condominiali: la locazione
Corte di Cassazione, Ordinanza del 13.05.2022 n. 15320, Sez. II, Presidente Dott. R. M. Di Virgilio, Estensore Dott. A. Scarpa Massima: “Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla contrarietà alla legge o al regolamento delle deliberazioni prese dall’assemblea dei condomini, ai sensi dell’art. 1137 c.c., nella specie in ordine alla ripartizione delle spese inerenti ad una locazione immobiliare stipulata nel comune interesse dal condominio in veste di conduttore ed avente ad oggetto il godimento di un immobile di proprietà di terzi, non può riguardare la convenienza economica dell’importo del canone pattuito o la legittimità dell’accollo in capo al condominio conduttore degli esborsi sostenuti per il mantenimento della cosa in buono stato locativo o per l’esecuzione di miglioramenti o addizioni alla stessa, né…
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