Comunione – Condominio - Locazione
Il mediatore immobiliare come conduttore e il suo diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento
Tribunale di Bari, 5 febbraio 2024, Giudice Lella Parole chiave Locazione – Indennità perdita avviamento – Mediatore immobiliare – Contatti con il pubblico Massima: “In tema di locazioni immobiliari, il mediatore immobiliare che sia conduttore svolge un’attività che implica contatti con il pubblico, cosicché – alla cessazione del rapporto di locazione – ha diritto a percepire dal locatore l’indennità per la perdita dell’avviamento”. Disposizioni applicate Art. 34 l. 392/1978 (indennità per la perdita dell’avviamento) CASO Viene concluso un contratto di locazione ad uso commerciale. La locatrice è una persona fisica, mentre il conduttore esercita la professione di mediatore immobiliare all’interno dell’unità immobiliare locata. Decorsa la durata prevista, ma nel rispetto del termine di preavviso, la locatrice recede dal contratto di…
Continua a leggere...Compenso dell’amministratore: il sindacato dell’autorità giudiziaria non è limitato dalla discrezionalità assembleare
Corte di Cassazione, Ordinanza del 16.03.2023 n. 7615, Presidente Dott. F. Manna. Massima: “Nel caso in cui alcuni condomini contestino come eccessiva, sproporzionata ed irragionevole la determinazione del compenso dell’amministratore da parte dell’assemblea, il giudice non può limitarsi a ricondurre la determinazione adottata nell’ambito della discrezionalità di merito spettante all’organo deliberativo, ma deve valutare, sulla base degli elementi di prova o indicazioni offerti dalle parti, in ordine (ad esempio, ai parametri di mercato in vigore per condominii di analoghe dimensioni) se, nel determinare la misura del compenso, la delibera abbia effettivamente perseguito l’interesse dei partecipanti del condominio ovvero sia stata ispirata dall’intento di recare vantaggi all’amministratore in carica”. CASO Tizio, Caio, Sempronio, Mevio e Filano, tutti condomini del Centro Commerciale…
Continua a leggere...Delibera di approvazione del rendiconto consuntivo, tra intellegibilità e doveri di buona amministrazione
Corte di Cassazione, Ordinanza del 18.01.2023 n. 1370, Presidente Dott. L. Orilia, Estensore Dott. A. Scarpa Massima: “In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo è necessario che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione”. CASO Tizio e Caia, condomini del Condominio Alfa sito in Venetico Marina, adivano in primo grado il Tribunale di Messina, onde ottenere la declaratoria di nullità, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1137 c.c., della delibera condominiale adottata in data 8 agosto 2015. A fondamento della invalidità, i condomini assumevano che non risultasse inserita nel rendiconto approvato dall’assemblea la somma di € 3.052,89…
Continua a leggere...I patti in frode alla legge nel contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo estendibili anche al terzo
Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 10.1.2023 n. 368, Presidente R. Frasca, Estensore M. Gorgoni Massima: “In materia di contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo, la L. n. 392 del 1978 consente ai contraenti di determinare liberamente il canone iniziale ma vieta al locatore di pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, che non trovino alcuna giustificazione nel sinallagma contrattuale, con la conseguenza che il relativo patto è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge perché diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia, anche se stipulato dal locatore non con il conduttore, ma…
Continua a leggere...Il dovere dell’amministratore di recuperare le spese condominiali
Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 28.12.2023 n. 36277, Presidente G. Travaglino, Estensore A. Moscarini Massima: “Nel caso in cui l’amministratore di condominio non recuperi i crediti condominiali è soggetto al risarcimento dei danni ai sensi della L. 220/2012, dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 3, nonché ex articolo 63 disp. att. c.c.”. CASO Caio conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Milano il Condominio Alfa in persona dell’amministratore chiedendo la condanna di quest’ultimo al pagamento del complessivo importo di Euro 5.074,03 a titolo di compensi e rimborsi spese per il periodo in cui egli aveva ricoperto la carica di amministratore del condominio. Il convenuto si costituiva in giudizio opponendosi alle istanze ex adverso proposte e formulava domanda riconvenzionale per…
Continua a leggere...Pacchetti turistici e servizi collegati: circostanze inevitabili e straordinarie
Pacchetto turistico – servizi collegati – risoluzione del contratto – rimborso – circostanze inevitabili e straordinarie – Corte di Giustizia dell’Unione Europea La Corte di Giustizia dell’Unione Europea chiamata a decidere in via pregiudiziale dalla Suprema corte lituana sulla interpretazione dell’articolo 12, paragrafo 2, della direttiva (UE) 2015/2302 relativa ai pacchetti turistici e ai servizi turistici collegati, chiarisce la portata del concetto di “circostanze inevitabili e straordinarie“, chiarendo alcuni aspetti. Tra i principali, che non è determinante per tale valutazione l’esistenza o meno, da parte delle autorità competenti, di una raccomandazione ufficiale che sconsigli di viaggiare nella zona interessata; che tra tali circostanze vanno incluse quelle che, pur non impedendo l’esecuzione del viaggion, comportano che non possa svolgersi senza esporre…
Continua a leggere...Pregiudizio del decoro architettonico del condominio
Corte Suprema di Cassazione, seconda sezione civile, Sentenza n. 25790/2020 del 23.09.2020, Presidente dott. Pasquale d’Ascola Massima: “La domanda, quale quella in esame, azionata da un condomino per accertare la legittimità dell’uso di una parte comune, quale, nella specie, la facciata dell’edificio, in base al disposto di cui all’art. 1102 c.c., ha natura reale, in quanto si fonda sulla verifica dei limiti del diritto di comproprietà su un bene. Al fine di conclamare la legittimità dell’uso particolare del bene comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c., spetta al giudice di verificare altresì se l’opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale, trattandosi di limite legale compreso nel principio generale dettato da tale norma e che perciò deve guidare l’indagine giudiziale sulla…
Continua a leggere...Il nuovo Regolamento europeo 2024 sulle locazioni brevi: raccolta e condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine
Parole chiave “Servizi di locazione a breve termine” – “numero di registrazione” – Nuovo Regolamento Europeo 2024 – Raccolta e condivisione di dati – Intermediazione online – Piattaforme online – Procedure registrazione – Punto Ingresso Digitale Unico – Obblighi informativi – Piccole/micro piattaforme – Accesso dati – Conservazione dati – CIN e Codice identificativo nazionali Sintesi È di pochi giorni fa il Regolamento adottato dal Consiglio dell’Unione Europea sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai “servizi di locazione a breve termine” nei Paesi membri finalizzato al rilascio di un “numero di registrazione” inserito in un quadro normativo omogeneo. Entro due anni dall’entrata in vigore del Regolamento ogni Stato Membro dovrà essersi organizzato con “sistemi di registrazione” volti all’ottenimento di…
Continua a leggere...Canone di locazione “vile” ed opponibilità del contratto alla procedura esecutiva
Cassazione civile, sezione III, Ordinanza del 09.05.2023 n. 12437, Presidente F. De Stefano, Estensore G. Fanticini. « È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 2923, comma 3, c.c. (norma che, rendendo inopponibile all’aggiudicatario, alla procedura e ai creditori la locazione “a canone vile”, consente al giudice dell’esecuzione l’emanazione diretta dell’ordine di liberazione), il quale non impedisce al conduttore l’esercizio del diritto di difesa, né ostacola l’impresa privata, mirando, piuttosto, a salvaguardare il diritto al recupero del credito – che gode di tutela costituzionale e anche sovranazionale[1] – da iniziative economiche fraudolente o, comunque, lesive delle ragioni creditorie». Il presente commento risulta di interesse perché pone al centro, per la prima volta, il rilevo di un interesse meritorio del…
Continua a leggere...Contratto di locazione breve reiterato e forma scritta: la recente posizione del Tribunale di Roma
Parole chiave: Locazione abitativa – locazione breve reiterata – locazione turistica – medio periodo – forma scritta – azione di riconduzione a condizioni conformi – nullità assoluta – nullità relativa di protezione Sintesi In una recente sentenza il Tribunale di Roma, sull’azione proposta da un locatore per la liberazione di un immobile locato a un conduttore per periodi brevi (inferiori ai trenta giorni) con plurimi contratti conclusi verbalmente, ha rigettato le difese del conduttore (che proponeva in via riconvenzionale azione di riconduzione a condizioni conformi a quanto previsto dal co. 1 dell’Art. 2 L. 431/1998) dichiarando i contratti nulli per mancanza del requisito della forma scritta, in linea con la tesi del locatore, trattandosi di nullità assoluta finalizzata alla tutela…
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