Azione possessoria del condominio per immissione di fumi e odori nei confronti del conduttore di un immobile

Tribunale Civile di Milano, Sez. 4^, 20.11.2019 n.5424, estensore dott.ssa M. Andretta

Condominio – attribuzioni dell’amministratore – manutenzione nel possesso – parti comuni –art.1130, n. e 4;  1170 c.c.; 669 ter e 703 cpc.

“Sussiste la legittimazione in giudizio del ricorrente all’esercizio dell’azione possessoria in esame, TRATTANDOSI DI AZIONE VOLTA ALLA CONSERVAZIONE DI UN BENE COMUNE ED AL RISPETTO DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE e, dunque, rientrante nelle attribuzioni dell’amministratore condominiale (art.1130, nn.1 e 4 c.c.).”

Caso

A causa dell’apertura di un esercizio commerciale presso uno stabile condominiale da parte di un conduttore per lo svolgimento di attività di ristorazione senza somministrazione, con preparazione di cibi da asporto, veniva a crearsi una situazione di generale intollerabilità di utilizzo del cortile comune da parte degli altri condomini,  per la presenza di esalazioni di fumi ed odori (“miasmi”) della canna di esalazione in essere nell’attività e riversate in detto cortile.

Di tale condotta del conduttore si lamentava il Condominio, in occasione di diverse assemblee, ma senza che il locatore/proprietario del bene immobile, intervenisse per fare cessare le presunte “molestie” al proprio conduttore, peraltro, in violazione anche del regolamento condominiale, che per l’appunto vietava l’esercizio di attività “moleste o maleodoranti”.

A fronte delle condotte del conduttore, il Condominio reagiva attraverso l’esercizio di un azione possessoria di manutenzione, principalmente rivolta  a fare cessare le molestie ed ordinando l’attuazione di tutti gli accorgimenti necessari ad eliminare le immissioni di fumi o gas con scarti oleosi o di cottura promananti dall’esercizio commerciale.

Il conduttore non si costituiva nel giudizio possessorio e proseguiva sommariamente con acquisizione di prove documentali fornite dal Condominio ricorrente.

Soluzione

Il Tribunale meneghino accoglieva il ricorso per manutenzione del possesso, ordinando al conduttore di cessare immediatamente l’attività molesta, consistente nell’immissione di fumi, vapori e odori nel cortile comune, con condanna del resistente al pagamento delle spese di causa.

Questioni

Tre appaiono le questioni di pregio affrontate e risolte dal giudicante:

1. Legittimazione ad agire dell’amministratore di condominio con azione di manutenzione del possesso ex art. 1170 c.c. quale conseguenza dell’esercizio delle proprie attribuzioni ex articolo 1130, n1 e 4 cc;
2. Legittimazione passiva del conduttore di immobile, autore della violazione ed interdipendenza nei rapporti Condominio/proprietà dell’unità immobiliare;
3. Violazione del regolamento condominiale consistente nella generica indicazione di “attività moleste o maleodoranti” , a prescindere da una concreta valutazione sul giudizio inerente la normale tollerabilità ex articolo 844 c.c.

Relativamente alla prima questione, il Tribunale ritiene che possa rientrare  nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore condominiale  ex articolo 1130 c.c., l’esercizio dell’azione di manutenzione del possesso, rivolta a fare cesare le molestie derivanti dalle esalazioni di fumi ed odori maleodoranti, ciò in perfetta aderenza a quanto previsto dalla formulazione dell’articolo 1130 c.c., risultando sufficiente al ricorrente dare prova dell’abuso e della comproprietà dell’area tutelata, nella fattispecie in esame, il cortile comune.

La forzatura non è di poco momento, in quanto il n.1 ed il n.4 dell’articolo 1130 c.c. prevedono rispettivamente che l’amministratore debba dare esecuzione alle delibere dell’assemblea di condominio e compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

E’ noto come la giurisprudenza di merito e legittimità abbia fatto rientrare nell’ambito delle azioni “conservative”, principalmente le azioni giudiziarie rivolte a: prevenire la rovina o i difetti cose immobili[1], actio confessoria servitutis[2], difesa di diritti reali su parti comuni in genere, non già azioni rivolte ad atti conservativi di mera natura possessoria, peraltro nei confronti di soggetti estranei al condominio, nella fattispecie l’autore materiale è un conduttore di immobile.

Per quanto riguarda la seconda questione, inerente la legittimazione passiva del conduttore, autore delle immissioni, il Tribunale pare ignorare un datato precedente giurisprudenziale di legittimità[3],secondo cui: “di fronte al condominio esistono solo i condomini e non i conduttori; l’amministratore condominiale si può rivolgere solo ai condomini per il rimborso delle spese di condominio”, con il che solo il proprietario dell’immobile ed appartenente alla compagine condominiale è responsabile delle violazioni operate dal conduttore.[4]

Tuttavia, pur seguendo il ridetto indirizzo, non può sottacersi che in talune ipotesi, possa ritenersi che sussista un litisconsorzio necessario tra proprietario del bene/locatore e conduttore, allorquando occorre far cessare gli abusi commessi, anche in violazione al regolamento di condominio ed ivi previsti.[5]

Invece nella fattispecie in esame, l’azione rivolta alla manutenzione del possesso risulta essere stata proposta soltanto nei confronti dell’autore delle immissioni e quindi del solo conduttore, senza il coinvolgimento del proprietario dell’unità immobiliare, unico destinatario dei precetti del regolamento condominiale.

Infine, per quanto concerne l’ultima questione, ossia la prova della condotta e la violazione del regolamento di condominio, a prescindere dall’analisi del superamento della normale tollerabilità, secondo i canoni previsti dall’articolo 844 cc, il tribunale ha ritenuto sufficientemente provato, che la diffida precedentemente inoltrata dal Condominio al conduttore ed al proprietario, nonché il deliberato delle precedenti assemblee condominiali, ignorate dal conduttore,  costituissero elemento sufficiente a dimostrare la violazione del regolamento condominiale che: “vieta lo svolgimento nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, di attività comunque rumorose, moleste e maleodoranti”.

Con ciò estendendo anche ad un soggetto estraneo al condominio, per l’appunto il conduttore, l’applicazione del regolamento condominiale e senza il coinvolgimento nel contraddittorio del giudizio possessorio del proprietario locatore, l’unico destinatario, come scritto dianzi, dei precetti regolamentari.

Costituisce altresì un limite della criticata decisione, anche il non avere correttamente valutato l’incidenza delle immissioni, attraverso la prova (indagine peritale), ossia se in effetti i fumi e le esalazioni superassero la soglia della normale tollerabilità, indicata dall’articolo 844 cc, a meno di non voler immaginare – già nel solco di altri precedenti del tribunale meneghino[6]– che sarebbe sufficiente al giudice accettare la violazione del regolamento di condominio e ricondurre le esalazioni alle molestie, prescindendo dal  giudizio della normale tollerabilità, con ciò rendendo sufficiente la SOLA violazione regolamentare per determinare la violazione delle immissioni.

Nulla quaestio, riguardo ai richiami giurisprudenziali di legittimità in ordine all’ammissibilità dell’esercizio delle azioni possessorie anche a difesa del possesso da attentati rapportabili ad immissioni di fumi, vapori ed odori[7].

Infine, pare degna di censura anche la modalità di attuazione del provvedimento decisionale nel quale, il tribunale omette di operare le opportune cautele – peraltro, richieste in domanda dal ricorrente:  “l’attuazione di tutti gli accorgimenti necessari ad eliminare le immissioni di fumi o gas con scarti oleosi o di cottura promananti dall’esercizio commerciale”, imponendo invece tout court, la cessazione immediata dell’attività molesta consistente nell’immissione di fumi, vapori ed odori nel cortile.

[1] Cass. civ. 8.11.2010 n.22656

[2] Cass. civ. 5.6.2014 n.12678

[3] Cass. civ., 13.01.1995 n.384

[4] Cass.civ.11859/2011.

[5] Cass. civ. 11383/06; Cass. civ. 8239/97.

[6] Tribunale civile di Milano, 3.5.2016 n.5465

[7] Cass. civ. 30.5.2005 n.11382; Cass. civ. 10.9.1997 n.8829; Cass. civ. 23.3.1996, n.2604.