Attività bancaria e beni di provenienza donativa

Nell’ambito dell’attività bancaria, la circolazione dei beni immobili rappresenta un aspetto centrale, sia in relazione alle operazioni di finanziamento ipotecario sia nell’ambito delle garanzie prestate dai clienti. Tuttavia, gli immobili di provenienza donativa pongono specifiche problematiche giuridiche, derivanti dal possibile esercizio dell’azione di riduzione e della conseguente azione di restituzione ex art. 563 c.c., finalizzate alla tutela dei legittimari lesi.

Per gli istituti di credito, il rischio principale riguarda la stabilità della garanzia ipotecaria acquisita su un immobile proveniente da donazione, in quanto un’eventuale azione di restituzione potrebbe comportare la perdita del bene in danno dell’acquirente o del mutuante. La legge n. 80/2005 ha introdotto limiti temporali per l’esercizio di tali azioni, riducendo l’incertezza giuridica ma senza eliminarla del tutto. Per questo, gli istituti di credito devono valutare con attenzione la provenienza del bene e adottare strumenti di mitigazione del rischio, come polizze assicurative o rinunce formali dei legittimari.

L’azione di restituzione ex art. 563 c.c. può essere esercitata dai legittimari lesi per ottenere la rivendica del bene donato e successivamente alienato dal donatario. Le condizioni per la proponibilità dell’azione variano a seconda della situazione del donante e del decorso del tempo dalla donazione.

Nella prassi, sono ricorrenti alcune ipotesi:

1) Il donante è ancora vivente: l’azione di restituzione potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante e comunque entro 10 anni dal decesso, al verificarsi delle seguenti condizioni: a) insufficienza dei beni ereditari a soddisfare la quota di legittima spettante ai legittimari; b) insufficienza del patrimonio del donatario per risarcire i legittimari lesi; c) non decorrenza del termine ventennale dalla trascrizione della donazione, salvo opposizione preventiva da parte del coniuge o dei parenti in linea retta (legge 80/2005). L’incertezza deriva dal fatto che, al momento della vendita dell’immobile, non è possibile prevedere con certezza la situazione patrimoniale futura del donante e del donatario, né l’eventuale opposizione al decorso ventennale.

2) Il donante è deceduto da meno di 10 anni: l’azione di restituzione è esperibile entro 10 anni dal decesso se sussistono le condizioni sopra elencate. Tuttavia, la verifica delle circostanze è agevolata, poiché si fa riferimento a una data certa (la morte del donante). Rimedio giuridico: rinuncia espressa all’azione di restituzione da parte di tutti i legittimari (valida post-mortem).

3) Il donante è deceduto da più di 10 anni: secondo l’orientamento prevalente, confermato dalle Sezioni Unite della Cassazione n. 20644 del 25 ottobre 2004, l’azione di riduzione e la conseguente azione di restituzione si prescrivono decorsi 10 anni dalla morte del donante. Se entro tale termine non è stata trascritta la domanda di riduzione, l’acquirente può acquistare senza rischi.

4) Decorso ventennale dalla trascrizione della donazione: se sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione senza opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non è più esercitabile, indipendentemente dalla sopravvivenza del donante. Questo principio si applica con certezza alle donazioni successive al 15 maggio 2005. Per quelle antecedenti, la mancanza di una disciplina transitoria nella legge n. 80/2005 genera incertezza interpretativa.

Nei casi di cui ai punti 1) e 2), il rischio per l’acquirente è potenziale e non automatico. Secondo la giurisprudenza, la semplice provenienza donativa dell’immobile non comporta di per sé un pericolo effettivo e attuale di rivendica. Nella prassi, per mitigare i rischi, si fa ricorso a strumenti come: a) polizze assicurative stipulate da donante, donatario o acquirente per coprire l’eventuale rischio economico derivante da un’azione di riduzione e restituzione; b) accordi tra le parti (es. fideiussioni, risoluzioni per mutuo dissenso), la cui validità giuridica resta però incerta.