Affitto di azienda e inibitoria dell’incasso degli assegni dati a garanzia nell’emergenza da Covid-19

Tribunale di Rimini, 25 maggio 2020

Parole chiave

Affitto d’azienda – Pagamento dell’affitto – Deposito cauzionale – Incasso degli assegni – Inibitoria

Massima

In tema di contratti di affitto d’azienda, nel caso in cui l’affittuario si trovi in difficoltà nel pagare gli affitti a causa della pandemia di Covid-19 e delle misure di contenimento imposte dal Governo, il giudice può inibire in via d’urgenza l’incasso degli assegni rilasciati dall’affittuario all’affittante a garanzia del pagamento degli affitti.

Disposizioni applicate

Art. 1460 c.c. (eccezione d’inadempimento) e art. 2562 c.c. (affitto dell’azienda)

CASO

Viene concluso un contratto di affitto di azienda avente a oggetto un hotel. A causa dellla pandemia di Covid-19, l’hotel rimane chiuso e non riesce a ottenere incassi. La circostanza impedisce all’affittuario di corrispondere gli affitti nel rispetto dei termini previsti dal contratto.

Al momento della conclusione del contratto, l’affittuario aveva consegnato all’affittante degli assegni – privi di data – a garanzia dell’adempimento del contratto, e in particolare per assicurare il pagamento dei canoni futuri. L’affittuario teme che ora l’affittante possa portare gli assegni all’incasso. Per questa ragione si rivolge al Tribunale di Rimini con un ricorso d’urgenza, ai sensi dell’art. 700 c.p.c., per chiedere che il giudice inibisca all’affittante di incassare gli assegni.

Il Tribunale di Rimini, valutate tutte le circostanze del caso, e in particolare le misure di contenimento imposte dal Governo che hanno fortemente limitato l’attività economica nel settore del turismo, vieta in via d’urgenza all’affittante di portare gli assegni all’incasso. Si tratta di una decisione assunta in via d’urgenza, e con motivazione alquanto breve, ma pur sempre uno dei primi precedenti su queste tematiche (effetti della pandemia sui contratti commerciali), che interesseranno a lungo i tribunali italiani nei mesi a venire.

SOLUZIONE

La soluzione fatta propria dal Tribunale di Rimini consiste nell’inibire all’affittante l’incasso degli assegni. Il Tribunale di Rimini dà peso alle disposizioni emergenziali e alla situazione di fatto in cui si trova l’affittuario (= impossibilità di incassare), che fanno ritenere fondata la richiesta del ricorrente (fumus boni iuris).

Secondo il giudice riminese sussiste anche il periculum in mora perché le trattative fra le parti non avevano condotto ad alcun accordo e l’affittante aveva dichiarato di voler procedere con l’incasso degli assegni. L’incasso degli assegni, non essendovi copertura, avrebbe portato a una segnalazione presso la Centrale di allarme interbancaria (CAI) e all’iscrizione di protesto da parte di pubblico ufficiale.

L’affittuario, per sottrarsi al pagamento degli affitti, invoca l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. Come è noto, questa disposizione prevede che “nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione, se l’altro non adempie … contemporaneamente la propria”. L’affittuario sostiene difatti che l’affittante non avrebbe adempiuto a certi obblighi manutentivi straordinari. Ma l’argomento principale in forza del quale l’affittuario ritiene di non essere tenuto a pagare è la chiusura forzata nel trimestre marzo-maggio 2020, a causa della pandemia di Covid-19 e dei provvedimenti di contenimento del Governo, che hanno precluso gli incassi.

QUESTIONI

È probabile che, nei prossimi 12-24 mesi, un contenzioso che aumenterà notevolmente sarà quello relativo alle locazioni commerciali e agli affitti d’azienda. I motivi sono a tutti noti: la chiusura imposta dal Governo degli esercizi commerciali (e financo industriali) e il calo di fatturato anche nei mesi successivi hanno impedito, stanno impedendo e impediranno anche in futuro a numerose imprese commerciali di pagare i canoni dovuti.

La soluzione più semplice sarebbe quella di un accordo fra le parti che prevedesse una riduzione, almeno temporanea, dei canoni. Questa soluzione si scontra però con la possibile rigidità del locatore/affittante.

Se non si troveranno soluzioni concordate, si assisterà a due tipi di contenziosi:

• quelli relativi al pagamento dei canoni omessi;
• quelli relativi ai recessi e alle risoluzioni dai contratti di locazione/affitto.

In questo ambito, un peso determinante sarà svolto da una disposizione speciale della legislazione emergenziale, ossia l’art. 91 d.l. n. 18 del 2020 (decreto c.d. “Cura-Italia”). Questa norma prevede che “il rispetto delle misura di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti”.

Nel contesto emergenziale, la responsabilità del debitore va dunque in ogni caso valutata alla luce di due eventi che – fino a gennaio 2020 – erano imprevedibili:

• la pandemia di Covid-19, fatto che può essere qualificato come “forza maggiore”: per effetto della pandemia gli adempimenti contrattuali sono diventati più difficili e, in alcuni casi, addirittura impossibili;
• i provvedimenti del Governo che hanno limitato sia le libertà personali di circolazione sia le libertà di produrre delle imprese. A questi atti ci si può riferire come a un “fatto del principe” (factum principis), ossia a provvedimenti che – vietando certe condotte – ostacolano o addirittura impediscono l’adempimento dei contratti.

A dire il vero, il Tribunale di Rimini, nella sua decisione, non fa espresso riferimento all’art. 91 d.l. n. 18 del 2020 né fa riferimento all’impossibilità della prestazione dell’affittuario. L’art. 1464 c.c. prevede che “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta”. Nel contratto di affitto d’azienda, le prestazioni tipiche delle parti sono:

• per l’affittante, mettere a disposizione il godimento del bene produttivo (nel caso di Rimini si trattava di un hotel);
• per l’affittuario, pagare regolarmente gli affitti.

Si è verificata, nel caso di specie, un’impossibilità della prestazione?

Partendo dalla prestazione dell’affittuario (pagare gli affitti), la giurisprudenza è orientata nel senso che una prestazione fungibile come quella di pagare delle somme di danaro non diventa mai impossibile. Certo che il debitore potrebbe non avere danaro, ma ciò non lo libererebbe dalla sua obbligazione; non si potrebbe insomma invocare l’impossibilità della prestazione per andare esenti da responsabilità, per il solo fatto di non disporre della provvista per pagare.

Un ragionamento un poco più complesso va svolto con riferimento alla posizione dell’affittante. La legge prevede che “l’affittante è tenuto a consegnare la cosa … in istato da servire all’uso” (art. 1617 c.c.). Sotto questo profilo non possono muoversi contestazioni all’affittante, che ha consegnato all’affittuario le chiavi dell’hotel. Esiste tuttavia una disposizione speciale in tema di affitto, norma poco conosciuta, in forza della quale “se, in conseguenza di una disposizione di legge … o di un provvedimento dell’autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere chiesto un aumento o una diminuzione del fitto” (art. 1623 comma 1 c.c.). Questa norma pare applicabile al caso di specie, e giustificare almeno una diminuzione del fitto. Si noti tuttavia che, secondo un precedente della Corte di cassazione (5 marzo 2018, n. 5122), in tema di contratto di affitto, il riequilibrio del piano contrattuale in conseguenza di un provvedimento autoritativo che abbia alterato l’originaria previsione negoziale, ai sensi dell’art. 1623 c.c., è legittimamente disposto dal giudice su richiesta della parte che risenta della perdita, con decorrenza dalla domanda giudiziale.

L’escussione degli assegni consentirebbe all’affittante di ottenere un risultato che, in base alle disposizioni esaminate, gli sarebbe verosimilmente precluso. Per questa ragione il Tribunale di Rimini concede l’inibitoria.