La nullità della delibera per eccesso di potere in ordine ai criteri di ripartizione delle spese condominiali del lastrico solare in capo ai soli utilizzatori

Corte d’Appello di Milano, III Sez. Civ., Sentenza  n. 5759 del 24 dicembre 2018

Art. 1123 c.c. – Art. 1135 c.c. –  Art. 1137 c.c.

“L’assemblea non ha il potere di imputare al singolo condomino una particolare spesa anche se lo ritiene responsabile del verificarsi di un danno sulle parti comuni oppure in un’unità immobiliare di proprietà esclusiva. Esula infatti delle attribuzioni dell’assemblea quello di porre in essere una sorta di «autotutela privilegiata» rispetto alla posizione di qualsiasi altro creditore”

“ Il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti comuni solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità o all’esito di un accertamento giudiziale, non potendo l’assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l’obbligo di ripristino, o imputargli a tale titolo alcuna spesa, ed essendo obbligata ad applicare, come criterio di ripartizione della spesa, la regola generale stabilita dall’art. 1123 c.c.[1]”

FATTO

La vicenda in esame vede l’impugnazione da parte di due condomini della delibera condominiale, la quale addebitava loro, ponendola a titolo di “addebito personale”, la spesa derivante dalla manutenzione del lastrico solare di loro uso esclusivo. Manutenzione dovuta ad una perdita del terrazzo, con pulizia pluviale, in quanto occluso.

I condomini impugnavano tale delibera sostenendo che violasse i criteri di ripartizione ex art. 1123 c.c.

Il giudice di prime cure respingeva la domanda attorea, ritenendo che la delibera assembleare in oggetto, fosse stata approvata a maggioranza dell’assemblea ed in conformità con il regolamento condominiale, in quanto le spese sostenute dal condominio, riguardassero la manutenzione del lastrico solare/terrazzo di uso esclusivo dei due attori.

Peraltro, il giudice di prime cure, sottolineava, in presenza di una conforme giurisprudenza, che il condomino può sì esercitare azione ex art. 1137 c.c. per far valere motivi di illegittimità della delibera, quindi in termini di nullità o annullabilità, ma che soltanto nel caso di nullità, l’impugnazione non è soggetta al termine di trenta giorni; in caso di annullabilità, invece, il termine permane e nel caso sarebbe stato disatteso dagli attori.

Nel caso di specie l’assemblea si era limitata ad approvare il consuntivo con ripartizione di spese senza aver modificato i criteri di riparto della legge, pertanto, la delibera, tutt’al più,  poteva essere affetta da annullabilità e non da nullità.

Infine, concludeva riportando che i condomini non fossero mai entrati nel merito dell’accertamento di responsabilità del danno riportato al lastrico solare a loro discolpa e quindi dimostrando la di Loro estraneità all’occorso, pur sostenendo la nullità della delibera che addebitava loro i costi di ripristino.

Contro tale sentenza proponevano appello i convenuti-soccombenti, i quali sostenevano la nullità della delibera che addebitava personalmente ai singoli condomini, senza alcun accertamento giudiziale a tal riguardo, e ritenendo che l’assemblea avesse ecceduto i limiti delle proprie attribuzioni ex 1135 c.c.; in aggiunta sostenevano che la loro impugnazione non fosse tardiva, come sostenuto dal condominio, poiché il giudice di prime cure aveva erroneamente applicato l’art. 5, co.6, del D.lgs 28/2010 non avendo tenuto conto dell’effetto interruttivo della prescrizione del procedimento di mediazione.

Concludendo gli appellanti sostenevano che la responsabilità per i danni al lastrico solare e di conseguenza i costi per la manutenzione, erano stati Loro arbitrariamente imputati, senza consequenziale  accertamento giudiziale a tal riguardo.

Il condominio si costituiva e preliminarmente chiedeva l’improcedibilità dell’azione avversaria poiché non vi era stata partecipazione al procedimento deflattivo del contenzioso: la mediazione.

SOLUZIONE

L’appello veniva ritenuto fondato, la sentenza riformata, dichiarata  nulla la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo di gestione nella parte in cui poneva a carico dei condomini, a titolo personale, le spese di rifacimento del lastrico solare.

QUESTIONI

La sentenza in esame presenta diversi spunti di riflessione: le attribuzioni dell’assemblea condominiale, l’improcedibilità della domanda attorea sollevata dal condominio a causa della mancata accettazione della mediazione.

Partendo proprio da quest’ultimo aspetto ci si soffermi sull’art. 8 del D.lgs n. 28 del 2010, il quale disciplina la presentazione della domanda di mediazione. All’interno di tale articolo si prevede che dalla mancata accettazione della procedura di mediazione non discende l’improcedibilità dell’azione, ma la possibilità per il giudice di desumere tale condotta come un argomento di prova nel giudizio successivo ex art. 116, co.2, c.p.c. Quindi la tesi del condominio non poteva essere accettata.

Tornando al primo punto di riflessione: la Corte di Milano riteneva l’appello fondato, muovendo dall’analisi del contenuto della delibera condominiale. In tale sede venivano ripartite, a titolo di spese personali, le spese per il rifacimento del lastrico solare di uso esclusivo, in quanto ritenuti, a priori, responsabili i due condomini proprietari ed utilizzatori.

Per quanto riguarda la responsabilità dei singoli condomini e di conseguenza le decisioni che può prendere il condominio, la giurisprudenza asserisce che: “ il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità o all’esito di un accertamento giudiziale, non potendo l’assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l’obbligo di ripristino, o imputargli a tale titolo alcuna spesa, ed essendo obbligata ad applicare, come criterio di ripartizione della spesa, la regola generale stabilita dall’art. 1123 c.c.[2]”.

Nel caso in esame non c’è stato nessun riconoscimento di responsabilità/verifica a carico dei due condomini appellanti, relativamente ai danni occorsi al lastrico, infatti la compagine condominiale decideva arbitrariamente, eccedendo i propri poteri di attribuire Loro l’esclusiva responsabilità del risarcimento e delle spese da eseguirsi per il rifacimento.

Infatti l’art. 1123 c.c. in deroga all’art. 1100 c.c. dispone che le spese devono gravare su tutti i partecipanti in proporzione delle rispettive quote di ciascuno di essi, che si presume uguale quando non risulti diversamente.

Si aggiunge inoltre come l’asemblea debba svolgere le proprie attività seguendo le regole generali stabilite dal codice civile; nel caso in cui ci si trovi in difetto di riconoscimento di responsabilità del condomino interessato o di accertamento giudiziale della sua responsabilità, l’assemblea è tenuta a ripartire tra tutti condomini le spese di ricostruzione o di riparazione delle parti comuni danneggiate; fermo restando ovviamente il diritto del singolo condomino o del condominio, in persona dell’amministratore, di agire contro il condomino ritenuto responsabile per ottenere il rimborso di quanto anticipato, a titolo di risarcimento danni, previo però l’accertamento della sua responsabilità[3]. Se le parti danneggiate risultano essere comuni, invero, in deroga al principio generale di cui all’art. 1100 c.c.,  le spese devono gravare su tutti i partecipanti, a seconda della propria quota.

Inoltre come confermano gli ermellini, in un datato precedente: “ le attribuzioni dell’assemblea ex art. 1135, n.2, c.c., sono circoscritte alla verificazione e all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che, tali deroghe, venendo indirettamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca; pertanto la delibera condominiale che modifichi i suddetti criteri di spesa è inefficace nei confronti del condominio dissenziente per nullità assoluta, deducibile senza limitazione di tempo, e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi entro trenta giorni ex art. 1137, 2 co. e 3 co., c.c.[4]”

L’annullabilità si prescrive nel termine di trenta giorni, mentre la nullità è imprescrittibile.

Quello che si può dedurre, alla luce di tali considerazioni, è che le delibere condominiali non possono incidere sui diritti individuali del singolo condomino; nel caso in esame, l’assemblea ha ecceduto i propri poteri delineati all’interno del codice civile, introducendo deroghe, dando luogo ad una delibera viziata di  nullità assoluta, proprio per questo impugnabile senza limiti di tempo, ragion per cui la domanda doveva essere accolta dal giudice di prime cure, a prescindere dalla scadenza del termine per proporre la mediazione.

[1] Cass. Civ. 26360/2017; Cass. Civ. 10053/2013

[2] Nota 1

[3] Cass. Civ. 7890/1999

[4] Cass. Civ. 4627/1987 e Cass. Civ. 8010/2012