Check-in online e problemi di legittimità – Parte 1: profili penali, art. 109 TULPS

Parole chiave

Pubblica sicurezza – 109 TULPS – check-in on line – self check-in – remote check-in extralberghiero – contratto di ospitalità – affitti brevi – contratto di locazione breve – inapplicabilità – legittimità – interpretazione

Sintesi

La prassi del check-in online o del self check-in è sempre più diffusa nella ricettività turistica non alberghiera e nell’offerta degli alloggi in locazione per periodi brevi alimentando contenzioso su due fronti.
Da una parte, alcune Questure sostengono l’errata applicazione dell’art. 109 del Regio Decreto 18 giugno 1931, n. 773 (Testo Unico di Pubblica Sicurezza, TULPS) che impone ad albergatori e locatori di dare alloggio esclusivamente a chi è munito di documento di identità comunicando i dati alla Questura stessa e che il check-in a distanza non ne consente la corretta esecuzione. Dall’altra, nei condomini di edifici, il check-in on line viene spesso percepito come poco adeguato a garantire la sicurezza.

Entrambe le contestazioni sono tuttavia state superate sia dalle più accreditate posizioni dottrinali sia dalla recente giurisprudenza civilistica.

Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione dell’Art. 109 TULPS – legittimità dell’estensione ai locatori

Così come era stata concepita ai suoi albori, la norma prevedeva come destinatari i gestori di “esercizi alberghieri  e  di  altre   strutture ricettive”, elencando quelle ricorrenti in tale periodo storico, estendendosi progressivamente fino a includere anche “i proprietari o gestori di case e  di  appartamenti per vacanze e gli affittacamere”.

Con l’espandersi del fenomeno dei c.d. “affitti brevi” negli ultimi decenni il Legislatore ha deciso di estendere gli obblighi dell’art. 109 TULPS anche a chiunque ponga in essere contratti di locazione breve. Così, il D-L 4 ottobre 2018, n. 113, convertito con modificazioni dalla L. 1° dicembre 2018, n. 132, ha disposto, con una norma di interpretazione autentica (art. 19-bis, co. 1), che l’articolo 109 TULPS “si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti  si  applicano  anche  con  riguardo  ai  locatori   o sublocatori che locano immobili o parti  di  essi  con  contratti  di durata inferiore a trenta giorni“. 

A carico di tali soggetti sono imposti due obblighi, uno di verifica e l’altro di comunicazione, compatibili con l’attività gestoria di struttura ricettiva tradizionale ma di difficile applicazione, se interpretati con rigore letterale, verso i nuovi soggetti che partecipano a questo mercato.

L’obbligo di verifica viene imposto dall’Art. 109 TULPS, co. 2 ove si prevede che tali soggetti, gestori di strutture ricettive o locatori, “…possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d’identità o  di  altro  documento  idoneo …” .

L’obbligo di comunicazione è invece previsto al co. 3, ove si prevede che entro “le ventiquattro ore successive all’arrivo, e comunque entro le sei ore successive all’arrivo nel caso di soggiorni non superiori alle ventiquattro ore”, i destinatari della norma dovranno comunicare alle Questure “territorialmente competenti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici  o  mediante  fax,  le generalità delle persone alloggiate …”

L’estensione, anche a coloro che concludono contratti di locazione, dell’obbligo previsto dall’Art. 109 TULPS co. 2 e 3, è intervenuta risolvendo uno specifico vuoto normativo ma in maniera scarsamente coordinata con l’impianto civilistico che individua ontologiche differenze tra il contratto di ospitalità in struttura ricettiva, strumento negoziale con cui operano i gestori, e il contratto di locazione.

Differenze tra il contratto di locazione e il contratto di ospitalità nel diritto civile  

È noto che il contratto di locazione è un contratto tipico ben definito nel nostro ordinamento. Quanto all’uso abitativo (anche con finalità turistica), è regolato da specifica disciplina vincolistica (L. 9 dicembre 1998, n. 431) come derogata e integrata dal Codice del Turismo (allegato 1 D. Lgs 23 maggio 2011, n. 73, Art. 53) e dal Codice civile (Artt. 1571 s.s.). Ai nostri fini, rilevano le seguenti caratteristiche:

• il contratto di locazione si conclude al momento della formazione dell’accordo tra locatore e conduttore;
• il momento dell’ingresso fisico nell’alloggio da parte del conduttore non assume nessun valore giuridico;
• con la conclusione del contratto il conduttore acquisisce la possibilità di godere dell’appartamento in maniera esclusiva senza alcuna ingerenza da parte del locatore, che esce dunque di scena;
• il conduttore diviene custode dell’alloggio;
• ai sensi degli Artt. 1576 e 1609 c.c. al conduttore spettano la piccola manutenzione e le piccole riparazioni;
• è precluso al locatore offrire servizi ad personam al conduttore;
• qualsiasi ingerenza del locatore nel godimento esclusivo del bene locato dal conduttore sarebbe in contrasto con la natura stessa del contratto di locazione.

Diversamente, il contratto di ospitalità in struttura ricettiva è un contratto atipico

• che si esegue generalmente in esercizi aperti al pubblico indeterminato (e indiscriminato) dei consumatori (l’Art. 187 reg. es. TULPS chiarisce che “… gli esercenti non possono senza un legittimo motivo rifiutare le prestazioni del proprio esercizio a chiunque le domandi e ne corrisponda il prezzo”);
• che prevede l’offerta dell’alloggio con alcuni servizi (il cui perimetro è indicato dalle leggi regionali) di hotellerie, ad personam, quali il servizio di ricevimento o di informazioni a ciascun guest (a prescindere dall’uso – eventuale, parziale o completo – che ne fa il guest) mantenendo dunque un contatto diretto con l’alloggio (ad. es. con la possibilità di cambiare giornalmente la biancheria);
• nel quale il gestore mantiene obblighi di custodia sul alloggio;
• nel quale il gestore non è mai totalmente escluso dall’uso dell’alloggio ma mantiene il diritto/dovere di accedervi per garantire i servizi e il “comodo ricetto” del guest^[1].

La ratio dell’Art. 109 TULPS e le difficoltà applicative alle locazioni

Ratio della disposizione dell’Art. 109 TULPS, risalente al 1931, era ed è offrire supporto alle Forze dell’Ordine nella loro attività di prevenzione e contrasto dei reati, consentendo, come ben spiega anche la Circolare Ministeriale dell’agosto 2019, di “ricostruire, anche ai fini investigativi, i movimenti del latitante o del soggetto ritenuto pericoloso o sospettato di aver compiuto determinati reati, agevolando le attività di indagine, rintraccio e di eventuale cattura”. La previsione ha ottenuto i risultati voluti se si guardano le statistiche che mostrano l’efficacia di questo meccanismo per rintracciare queste tipologie di soggetti.

Tuttavia, se per le caratteristiche proprie dell’offerta di alloggio in struttura ricettiva alberghiera e per il suo particolare modus operandi non sorgono particolari problemi in quanto è normalmente previsto un servizio di accoglienza o reception, la disposizione risulta difficilmente applicabile alle locazioni.

Innanzitutto, per ragioni pratiche: a titolo di esempio, il locatore che conclude con il conduttore un contratto di locazione di due o tre settimane non ha alcun modo, non solo di verificare ma persino di ingerire nell’esclusivo godimento del conduttore (senza, ad esempio, organizzare un servizio di accoglienza e controllo di ogni ingresso e della durata dei pernotti dell’unità abitativa). Ma anche e soprattutto perché tale obbligo si pone in contrasto con gli elementi propri del contratto di locazione in materia civilistica sopra indicati. In particolare, una volta acquisita la disponibilità dell’alloggio da parte del conduttore, il locatore non potrebbe interferire nel godimento del bene da parte del proprio conduttore, ad esempio impedendo allo stesso di ricevere liberamente i propri ospiti nell’alloggio.

E’ evidente che l’obbligo in questione, previsto e ritagliato solo per i gestori della ricettività turistica tradizionale e il loro caratteristico modus operandi, risulta difficilmente applicabile alle locazioni. 

L’art. 109 TULPS nella prassi dell’extra alberghiero

Proprio per superare queste difficoltà applicative, nella pratica, la norma è stata applicata riadattata al funzionamento del contratto di locazione e all’impianto civilistico, ad esempio con la diffusione dei check-in online, remote check-in o self check-in. Pratiche che meno interferiscono con il diritto di uso esclusivo da parte del conduttore dell’alloggio locato ma che restano contestabili dal punto di vista dell’efficacia del controllo imposto dalla norma penale. Anche per questo la norma finora ha funzionato senza che ad oggi si sia dovuta esprimere giurisprudenza o che si sia reso necessario l’intervento della Corte Costituzionale.

Se tuttavia l’art. 109 TULPS, come interpretato dal D-L 4 ottobre 2018, n. 113 conv., venisse interpretato in modo restrittivo (richiedendo pertanto sia al gestore della struttura ricettiva, che al locatore di accertarsi fisicamente ad ogni ingresso del guest nell’alloggio e di qualsiasi altro ospite, che quest’ultimo sia in possesso di un idoneo documento di identità) sarebbe esposto a censure di illegittimità. [continua…]

^[1] Cfr. D. Marino, A. Lanzi, G. Marino, La nuova ospitalità turistica, dalle struttura ricettive tradizionali alle recenti formule, Key editore, 2019, p.145-148, con prefazione di Vincenzo Franceschelli.