Obblighi informativi del mediatore immobiliare ed attestazione energetica

Corte di Cassazione, Sezione II, Civile, Sentenza del 9 agosto 2022 n. 24534, Presidente Dott. D’Ascola Pasquale, Relatore Dott. Tedesco Giuseppe.

Massima: “In caso di mediazione immobiliare, il mediatore è tenuto, secondo il criterio della media diligenza professionale, a rendere le informazioni sul rendimento energetico (cd. classe energetica) dell’immobile oggetto dell’affare intermediato fin dal momento in cui ne effettua la relativa pubblicità, con la possibilità di visionare la relativa documentazione, trattandosi di informazioni funzionali alla determinazione dell’acquirente in ordine all’acquisto dell’immobile”.

CASO

L’agente immobiliare Tizia conveniva in giudizio Caia, ottenendo dal Giudice di Pace di Anzio la condanna di quest’ultima al pagamento della provvigione dovuta per la mediazione condotta in riferimento alla conclusione della vendita di un immobile sito in Nettuno.

In riforma della decisione, il Tribunale di Velletri negava il riconoscimento del diritto alla provvigione ed accoglieva la domanda riconvenzionale di Caia, condannando l’agente immobiliare al risarcimento del danno cagionato ex art.1759 c.c.. A fondare l’accoglimento delle istanze dell’appellante, il Tribunale riteneva che Tizia non avesse adempiuto agli obblighi di corretta informazione imposti dalla norma in quanto, sebbene investita del compito di porre in essere tutte le verifiche inerenti alla regolarità urbanistica e catastale al momento della proposta, avrebbe omesso di informare la promissaria che l’unità, oggetto della vendita, fosse priva del certificato di abitabilità e non aveva pertanto esibito l’attestato di certificazione energetica (ACE), pur avendo  pubblicizzato il bene nell’annuncio, indicando che si trattava di immobile in classe energetica “G”.

Tizia pertanto decise di presentare ricorso per la cassazione della suddetta sentenza, affidandosi a tre motivi, trovando la resistenza di Caia, la quale presentò apposito controricorso con il quale ha eccepì, in primo luogo, l’improcedibilità del ricorso per il mancato deposito delle attestazioni di conformità relative alla notifica della sentenza fatta a mezzo Pec e, secondariamente, l’inammissibilità della domanda a causa del mancato deposito, da parte della ricorrente, del certificato di iscrizione all’albo dei mediatori.

SOLUZIONE

La Corte di Cassazione rigettò sia il ricorso principale che il ricorso incidentale, contestualmente dichiarando interamente compensate le spese di lite.

QUESTIONI

Preliminarmente, gli Ermellini si espressero in merito all’eccezione di improcedibilità formulata dalla controricorrente, indicando come il ricorso fosse stato notificato il 26 settembre 2018, in concomitanza dello scoccare del sessantesimo giorno dalla pubblicazione della sentenza del giudice di gravame. Tale circostanza rese superflua qualsiasi ulteriore verifica^[1] in quanto “il collegamento tra la data di pubblicazione della sentenza indicata nel ricorso e quella della notificazione del ricorso, emergente dalla relata di notificazione dello stesso, assicura comunque lo scopo, cui tende la prescrizione normativa, di consentire al giudice dell’impugnazione, sin dal momento del deposito del ricorso, di accertarne la tempestività in relazione al termine di cui all’art. 325, comma 2, c.p.c.^[2]”.

Proseguendo nell’analisi delle eccezioni presentate da controparte inerente alla mancata prova dell’iscrizione del mediatore nel relativo registro, così come da ultimo previsto dal Dlgs 59/10, la Suprema Corte, facendo riferimento ad una fattispecie analoga, chiarì che la nullità del contratto a fondamento dell’azione di adempimento risulti essere rilevabile d’ufficio, ma non può essere accertata sulla base di una semplice ed unica eccezione, sollevata per la prima volta con il ricorso per cassazione, basata su contestazioni, in fatto, in precedenza mai effettuate, a fronte della quale l’intimato sarebbe costretto a subire il vulnus delle maturate preclusioni processuali^[3]., pertanto respinse il capo di impugnazione.

Volgendo dunque l’attenzione all’analisi della fondatezza dei motivi di ricorso presentati, il primo di questi sosteneva, in relazione all’art. 360, comma I, n. 3, c.p.c., che “il mediatore non sarebbe tenuto, in difetto di un incarico particolare, a svolgere, nell’adempimento delle sue prestazioni specifiche, indagini di natura tecnico-giuridica”. A fronte di tale asserzione, la ricorrente sosteneva che non sarebbe incorsa in alcuna responsabilità a causa della mancata verifica sulla regolarità urbanistica dell’immobile e, specificatamente, il rilascio del certificato di abitabilità, né tanto meno sussiste un obbligo del mediatore di consegnare all’acquirente l’attestato di certificazione energetica.

La censura così formulata venne tuttavia ritenuta inammissibile dai giudici della Corte di Cassazione in quanto infondata in linea teorica…

Infatti, argomentò la Corte, la legge n. 39 del 1989 subordinerebbe l’esercizio dell’attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, inquadrando la stessa come attività professionale, e comportando che l’obbligo di informazione, gravante sul mediatore in virtù di quanto disposto dall’art.1719 c.c., debba essere commisurato alla “normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità”. Tanto affermato, è dunque lecito ritenere che il suddetto obbligo debba riguardare non solo le circostanze note, ma tutte quelle la cui conoscenza, in relazione alle peculiarità territoriale in cui opera il mediatore, alle caratteristiche settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l’uso della normale diligenza.

Tanto premesso, seppur non sia stato ritenuto che lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico possa rientrare nello spettro della comune ordinaria diligenza richiesta al mediatore^[4], gli ermellini sottolinearono come questi sia tuttavia gravato di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, “l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore”, nonché, in senso negativo, “il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle”^[5]. Infatti, precisano ulteriormente le motivazioni della sentenza, il mediatore è tenuto a tacere delle circostanze di cui non abbia sicura contezza e, più generalmente, il dovere di correttezza^[6] gli impone, per contro, d’informare chi sia interessato all’acquisto della propria inconsapevolezza in ordine alla verità di quanto egli affermi, chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate[7].

In relazione al caso specifico delle operazioni di acquisto immobiliare, rientrerebbero certamente le informazioni riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità, il quale, attestante la compatibilità dell’immobile con gli standard igienici, sanitari e urbanistici, e la conformità al progetto approvato e alla concessione in sanatoria, costituisce il requisito giuridico essenziale per consentire il legittimo godimento del bene e la sua commerciabilità. E’ infatti vero che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, “può indurre una parte a non ritenere di suo interesse obbligarsi alla stipula dell’atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l’abitabilità non sia ottenuta^[8]”. L’obbligo imposto dall’art.1759 c.c. risulterebbe pertanto violato sia in caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l’affare, sia allorquando la conoscenza di determinate circostanze avrebbe indotto la parte a concludere l’affare a condizioni diverse[9] [10].

In virtù di quanto sopra richiamato, il mediatore avrebbe avuto l’obbligo di informare l’acquirente della propria inconsapevolezza circa la verità di quanto dichiarato dalla parte venditrice, chiarendo che si trattava di notizia non controllata, precisando altresì che egli non aveva fatto verifiche circa l’esistenza o meno del certificato di agibilità. L’argomento, proposto nel ricorso, che la mancanza dell’agibilità non renda il bene incommerciabile, non escluderebbe in ogni caso l’obbligo del mediatore di rendere consapevole la parte promissaria acquirente della sua esistenza, reperibilità, o irreperibilità[11].

Con il secondo motivo di censura, la ricorrente sostenne che gli inadempimenti fossero stati erroneamente imputati al mediatore in quanto l’incarico, conferitogli dall’agente, sarebbe stato circoscritto alla verifica della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, non comprendendo altrettanto specificatamente gli aspetti edilizi ed energetici.

Anche tale secondo motivo venne rigettato dagli ermellini in quanto palesemente infondato, posto che tale pretesa del mediatore, così come specificato in riferimento al primo motivo, non possa che definirsi insostenibile sul piano dei principi.

Giungendo al terzo motivo di ricorso, Tizia denunciò l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio di merito, ossia la presenza di una dichiarazione del venditore sulla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile che, a proprio modo di vedere, comporterebbe l’assenza di alcuna responsabilità a carico del mediatore non avendo personalmente fornito alcuna informazione non vera. A tale assunto la ricorrente aggiunse che sarebbe stata presentata domanda di concessione in sanatoria, il che avrebbe reso automaticamente rilasciabile il certificato di abitabilità.

Tale argomentazione subì, ugualmente alle altre, il rigetto da parte dei giudici di Cassazione posto che sia incontestabile che al momento della sottoscrizione della proposta il certificato di agibilità non fosse stato ancora rilasciato, essendo stato richiesto in un momento successivo, pertanto, non restò che rimarcare come l’assenza di impedimenti alla conclusione del contratto non fornisce argomento per escludere il dovere del mediatore di dare, sul punto dell’ abitabilità, un’informazione corretta e completa.

Volge ulteriormente a favore dell’interpretazione offerta dalla Suprema Corte la presenza di una previsione dello stesso tipo di quella inserita nel caso di esame, la quale renderebbe del tutto pretestuosa la distinzione terminologica proposta con il motivo, in quanto, usando le parole della corte: “se l’annuncio doveva riportare l’indice di prestazione energetica è giocoforza ritenere che l’agente doveva avere visionato la relativa documentazione”.

A parere di chi scrive, anche se il thema decidendum della controversia in commento riguarda specificatamente una fattispecie regolamentata in base al decreto 26.6.2009, “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”, poi successivamente abolita dal Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 22 novembre 2012, con la previsione oggi dell’attestazione di prestazione energetica (APE) in sostituzione dell’ACE, i medesimi principi ordinamentali riguardanti gli obblighi informativi e la diligenza dell’agente immobiliare di cui alla sentenza, possano essere parimenti trasposti in linea generale, comportando anche ed ora per il rilascio dell’APE, che il mediatore rimanga parimenti responsabile in ipotesi di carenti obblighi informativi in capo alla parte acquirente, perdendo quindi il diritto al pagamento della provvigione.

^[1]In applicazione del principio in base a cui, pur in difetto della produzione di copia autentica della sentenza impugnata e della relata di notificazione della medesima, prescritta dall’art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c., il ricorso per cassazione deve egualmente ritenersi procedibile ove risulti, dallo stesso, che la sua notificazione si è perfezionata, dal lato del ricorrente, entro il sessantesimo giorno dalla pubblicazione della sentenza.

^[2] Così Cass. n. 11386/2019; n. 17066/2013.

^[3] Così Cass. n. 21243/2019.

^[4] Così Cass. n. 4791/1999; n. 822/2006; n. 15274/2006; n. 6926/2012; n. 8849/2917; n. 29229/2019.

^[5] Vedi Cass. n. 5107/1999; n. 6389/2001; n. 16009/2003.

^[6] A cui fa riscontro l’affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell’immobile.

[7] Cass. n. 6714/2001.

^[8] Così Cass. n. 8374/2009.

[9] Vedi Cass. n. 2277/1984; n. 5777/2006.

[10] Cass. n. 5938/1993: “Si chiarisce ancora che: a) la responsabilità del mediatore nella sua attività informativa, ai sensi dell’art 1759 c.c., sussiste sia che l’affare abbia avuto buon fine sia nel caso contrario, poiché la conclusione dell’affare non è prevista come elemento costitutivo della responsabilità del mediatore (Cass. n. 1160/1973); b) la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 c.c.., l’inadempimento del mediatore rispetto agli obblighi nascenti dalla mediazione ed indicati nell’art. 1759, primo comma, cit., per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione”.

[11] Confronta Cass. n. 8374 del 2009,