Usucapione della cantina di proprietà di un condomino da parte del Condominio

Tribunale di Roma, Sezione V Civile, sentenza 17.01.2022 n. 588. Dott. Fabio Miccio

Massima: “Va dichiarato il difetto di legittimazione attiva in capo al condominio attore quanto alla domanda di usucapione. Infatti, come è noto, il condominio è un mero ente di gestione mentre la titolarità dei beni, sia quelli di proprietà individuale che quelli in proprietà comune, spetta ai soli condomini: ne deriva che un’azione quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l’entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condomini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro-quota del bene eventualmente usucapito”. 

CASO

Un condominio sito in Roma ha citato in giudizio uno dei condomini per ottenere dal Tribunale capitolino una sentenza di accertamento dell’intervenuta usucapione di una cantina formalmente di proprietà del convenuto.

Infatti, il condominio attore ha affermato di aver avuto l’uso di tale immobile per un periodo superiore ad anni trenta, e di aver addirittura modificato la serratura del lucchetto che custodiva la porta di ingresso, mentre soltanto di recente il condomino proprietario ne aveva richiesto la restituzione.

Il condomino convenuto si è costituito deducendo che, in realtà, il condominio non ha goduto di un possesso continuato e ininterrotto per tutto il periodo di tempo affermato nell’atto di citazione, poiché la cantina era stata utilizzata continuativamente dal suo nucleo familiare, fino a quando la stessa era stata svuotata e non più utilizzata.

Il condomino ha affermato, inoltre, che, qualche anno dopo lo sgombero della cantina, si è accorto che le chiavi in suo possesso non riuscivano più ad aprire la serratura del lucchetto, rendendosi, dunque, conto che la stessa era stata cambiata. Inoltre, ha notato perfino l’intervenuta modifica agli spazi comuni, dal momento che ai suoi occhi si palesava la diversa collocazione del cancello che divide l’area riservata alle cantine dell’edificio contraddistinto dal numero civico 53; area che in virtù di tale modifica ha inglobato anche il locale cantina di sua proprietà che in precedenza rientrava, invece, nella zona riservata alle cantine di un altro edificio contraddistinto dal numero civico 59.

A tal proposito, il convenuto ha chiesto chiarimenti all’amministratore di condominio, il quale gli ha risposto che poco tempo prima, su richiesta del condominio, si era provveduto a modificare il fascicolo del fabbricato nella parte relativa al piano cantine inglobando la cantina da parte del condominio.

Nel proprio atto difensivo il condomino ha eccepito, altresì, il difetto di legittimazione attiva del condominio in ordine all’accertamento dell’intervenuta usucapione a favore di un ente di gestione, avanzando domanda riconvenzionale di rilascio dell’immobile di sua proprietà e di risarcimento danni.

Una volta radicatosi il giudizio di primo grado innanzi al Tribunale civile di Roma, il giudice in udienza ha segnalato alle parti la pronuncia della Corte di Cassazione n. 21826/13 nella quale gli Ermellini avevano sancito la regola tale per cui il condominio non può agire in usucapione.

Nelle rispettive note conclusionali il condominio attore ha rinunciato alla propria domanda di usucapione, ma tale rinuncia non è stata accettata dal convenuto che ha, invece, insistito nella domanda riconvenzionale di rilascio dell’immobile di sua proprietà e di risarcimento dei danni subiti e cagionati dal comportamento del condominio.

SOLUZIONE

Il Tribunale capitolino, in composizione monocratica, ha dichiarato il difetto di legittimazione attiva del condominio attore quanto alla domanda di usucapione, applicando un principio recentemente espresso dalla Suprema Corte di Cassazione[1]. Inoltre, ha concesso i termini di cui all’art. 183 c.p.c. per poter efficacemente istruire la prosecuzione della causa in merito alla domanda riconvenzionale di restituzione e di danni formulata dal condomino convenuto, stante la concessione del differimento del predetto termine affinché le parti potessero anche pervenire ad un accordo stragiudiziale per comporre la controversia. 

QUESTIONI

L’usucapione rientra nell’eterogenea categoria dei modi di acquisto della proprietà previsti dall’articolo 922 c.c. In particolare, nell’elenco presente in tale norma, l’usucapione rientra nei modi di acquisto della proprietà a titolo originario. Dal latino “usus” e “capere”, letteralmente acquisire una res mediante l’uso, consente ad un soggetto che detiene unicamente il possesso di un bene, mobile o immobile, senza esserne proprietario di acquisire il relativo diritto di proprietà grazie ad un uso continuato, ovvero indisturbato, e protratto nel tempo. Infatti, nel nostro ordinamento vige il principio “possesso vale titolo” che consente l’acquisto della proprietà a titolo originario proprio mediante il possesso continuato per determinati periodi di tempo. Il Codice civile prescrive venti anni di possesso ininterrotto per quanto riguarda gli immobili e le universalità di mobili; invece, prescrive un possesso ininterrotto per dieci anni per i beni mobili se il possesso è acquisito in buona fede, ma venti anni se il possessore è in mala fede.

Ebbene, il ragionamento giuridico svolto dal Giudice capitolino risulta essere influenzato dai principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte di Cassazione nella pronuncia n. 21826/2013.

In tale sentenza gli Ermellini avevano statuito che il potere di estendere il dominio acquisito per usucapione da alcuni condomini non può discendere dal meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale, in quanto deve necessariamente corrispondere al conferimento di un mandato speciale rilasciato all’amministratore da ciascuno dei condomini interessati. L’assemblea, infatti, può deliberare solo su questioni riguardanti parti comuni dell’edificio o sulle liti attive e passive pur sempre inerenti la tutela dei diritti dei condomini su tali parti, «ma non anche sulle questioni concernenti l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai condomini in virtù dei rispettivi acquisti, diritti che restano nell’esclusiva disponibilità dei titolari»[2]. Di fatto, in tali casi, una possibile azione giudiziale esulerebbe dall’ambito della mera tutela della proprietà comune (già acquisita) e inciderebbe la sfera dei diritti e degli interessi dei singoli condomini: «ogni estensione della proprietà comune, se da un lato comporta un proporzionale accrescimento dell’oggetto del diritto di comproprietà di ciascun condomino, implica, dall’altro, la corrispondente, proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri tutti correlati all’acquisto» (le spese di acquisizione del bene nonché quelle di gestione, manutenzione, ecc.).

È da tali considerazioni logico-giuridiche che gli Ermellini avevano enunciato il principio di diritto per cui la proposizione di una domanda giudiziale che difetta «di un’unanime positiva deliberazione di tutti i condomini» e che sia finalizzata non alla difesa della proprietà comune, ma ad ottenere una sentenza che dichiari l’avvenuto acquisto per usucapione di una determinata area in capo al condominio, non rientra nei poteri deliberativi dell’assemblea condominiale e neppure nel potere di rappresentanza processuale in capo all’amministratore.

D’altra parte, il Giudice romano, nella pronuncia in commento, in primo luogo, ha ravvisato l’assenza di un mandato speciale conferito all’amministratore da ciascun condomino, in secondo luogo ha rilevato che il condominio, in quanto mero ente di gestione, e la titolarità dei beni, sia quelli in proprietà individuale ai singoli condomini che quelli in comproprietà, sono due concetti da tenere ben distinti.

Pertanto, l’azione volta a far dichiarare l’avvenuto acquisto per usucapione del diritto di proprietà su un bene non può mai essere esercitata dal condominio, ma solamente dai singoli condomini interessati, potendo solo questi ultimi divenire titolari del bene eventualmente usucapito e non anche il condominio stesso.

Infine, il giudice capitolino ha concesso i termini ex art. 183 c.p.c. per proseguire con l’istruzione della domanda riconvenzionale proposta dal condomino convenuto nella propria comparsa di costituzione e risposta.

Tuttavia, poiché le circostanze del caso in esame suggerivano la possibilità circa un probabile accordo tra le parti in causa, il giudicante ha effettivamente formulato una personale proposta conciliativa ex articolo 185 bis cpc, fondata in primis sulla restituzione della cantina al convenuto subordinata alla perizia svolta dal geometra del condominio, in secundis sul riconoscimento di un risarcimento del danno al convenuto nella misura di €. 50,00 mensili a far data dal giorno in cui la cantina è stata chiesta in restituzione per la prima volta sino all’effettivo rilascio, infine sul rimborso delle spese di lite in favore del convenuto.

[1] Cassazione civile, sez. II, sentenza 24.09.2013, n. 21826.

[2] Cassazione civile, sez. II, sentenza 24.09.2013, n. 21826 che richiama Cass. civ. n. 4637/1979.