La determinazione del valore dell’immobile cauzionale nel credito fondiario

La valutazione (perizia) dell’immobile offerto in garanzia nei finanziamenti di credito fondiario ex art. 38 TUB risente della mancanza di sicure indicazioni normative riguardo ai criteri di determinazione del valore del cespite cauzionale, sul quale poi calcolare l’importo massimo del finanziamento (80% del valore dell’immobile).

Indicazioni operative per la valorizzazione e determinazione del valore “di mercato” – ossia il prezzo più probabile ottenibile sul libero mercato alla data della valutazione – dell’immobile cauzionale sono fornite dal Protocollo d’intesa siglato il 25 novembre 2010, successivamente aggiornato il 14 dicembre 2015, il 30 novembre 2018 e, di recente,  il 5 aprile 2022 tra l’Associazione Bancaria Italiana, gli ordini professionali (architetti, ingegneri, geometri), le società di valutazioni immobiliare e Tecnoborsa, finalizzato alla definizione di “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”, allo scopo di concorrere a modernizzare il mercato italiano delle valutazioni, rendendolo più efficiente, dinamico ed integrato a livello europeo mediante l’aggiornamento a principi e standard, internazionalmente riconosciuti, che consentono di eseguire valutazioni degli immobili improntate a criteri di massima trasparenza, certezza ed economicità.

In particolare, nel Protocollo d’intesa sulle valutazioni immobiliari sono indicati principi, regole e procedure per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie nell’ottica di promuovere la trasparenza e la correttezza nelle procedure di stima degli immobili al fine di favorire la stabilità degli intermediari creditizi, sia nelle operazioni di erogazione dei crediti sia nelle emissioni/acquisizioni di titoli rivenienti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite.

Le predette Linee guida – richiamate dalla Banca d’Italia nell’ambito della procedura di consultazione pubblica avviata nel 2018 per l’aggiornamento della Circolare n. 285/2013 (Disposizioni di vigilanza per le banche) – sono finalizzate a rispondere ai principi previsti dal quadro normativo vigente, in particolare dall’art. 120 duodecies TUB (credito immobiliare ai consumatori), che richiede l’adozione di « standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca». Esse sono state redatte nella consapevolezza che « per essere considerati affidabili gli standard di valutazione dovrebbero tenere conto degli standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale » ed in particolare delle versioni più aggiornate degli International Valuation Standards (IVS 2022), degli European Valuation Standards (EVS 2020), dei RICS Valuation – Global Standards (2022), che incorporano gli IVSC Intenational Valuation Standards, e del Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard (Edizione 2018, Tecnoborsa) in considerazione della realtà nazionale.

Nel suddetto documento è privilegiato il valore “di mercato” dell’immobile offerto in garanzia, definito come « l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni ».

In particolare, è esplicitato che l’importo stimato si riferisce a un prezzo espresso in termini monetari pagabile per il bene in una transazione di mercato alle normali condizioni di mercato. Il valore di mercato è il prezzo più probabile ottenibile sul mercato alla data della valutazione coerentemente con la definizione di valore di mercato: il prezzo migliore ragionevolmente ottenibile dal venditore e il prezzo più vantaggioso ragionevolmente ottenibile dall’acquirente.

Riguardo alla data di valutazione, il valore di mercato deve essere riferito a una determinata data, che normalmente è quella in cui viene effettuata la stima. Infatti, poiché la congiuntura dei mercati e le condizioni esogene incidenti sul mercato possono cambiare nel tempo, il valore stimato per una data diversa rispetto alla data della stima potrebbe essere errato o inappropriato. L’importo definito nella valutazione rifletterà lo stato e le circostanze correnti del mercato alla data dell’effettiva valutazione e non quelle in future qualsiasi altra data.

Le linee guida riportano in appendice anche le definizioni dei valori diversi dal valore di mercato, ad es. il valore “cauzionale” del cespite ipotecato (Mortgage Lending Value – MLV), ossia il valore dell’immobile quale determinato in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso.  Il valore “cauzionale” è stato utilizzato dalla giurisprudenza di legittimità per la verifica del rispetto del limite di finanziabilità prescritto per le operazioni di credito fondiario (Cass. n. 11201/2018, che richiama i precedenti di Cass. n. 9219/1995 e Cass. n. 267/2006).