Mediatori immobiliari e agenzie di viaggio: un confine sempre più sfumato 

Parole chiave

Turismo – agenzie di viaggio – O.T.A. – agenzie immobiliari – intermediazione immobiliare – mediatore – impresa turistica – servizi turistici – locazioni – locazioni turistiche – Regioni – incompatibilità – servizi della società dell’informazione – Property Manager

Sintesi

Con l’incisiva penetrazione nei mercati delle formule di intermediazione sempre più digitale anche l’offerta turistica di alloggi è cambiata. I nuovi player della Hospitality ormai offrono soluzioni eterogenee e diversificate, nel tentativo di soddisfare l’esigenza specifica di ogni tipo di turista. Così, le soluzioni proposte, pur rimanendo ingabbiate in una varietà di qualificazioni predeterminate e sottoposte a discipline giuridiche molto diverse, nella pratica tendono a sovrapporsi. Un problema di inquadramento giuridico articolato. Sono infatti sempre più sfumate le linee di confine tra Online Travel Agencies, piattaforme di intermediazione che operano come market place della information society, agenzie di viaggio che offrono alloggio sia in strutture ricettive sia in unità immobiliari private, oltre a servizi turistici ed esperienze di tipologie molto diverse, agenzie (mediatori) immobiliari tradizionali che offrono soluzioni in alloggi per brevi periodi, gestori di unità immobiliari di terzi che vengono offerte ad inquilini e viaggiatori con modalità fluide, intercambiabili e spesso esperienziali e gestori di strutture ricettive diverse da quelle più tradizionalmente alberghiere. Ci si interroga ormai sulla ratio stessa della distinzione giuridica tra categorie ontologicamente poco differenziabili, posto che nel settore del turismo sta ormai confluendo, inarrestabile, il Real Estate residenziale. Con quel che ne deriva per gli operatori che ne intermediano beni e servizi correlati.

La nozione di turista nell’ordinamento di diritto pubblico e privato

Il nucleo della questione è la ricostruzione del fenomeno turistico calandolo nei principi presenti nel sistema italiano. Il concetto di turismo, sia nelle declinazioni pratiche che nei dibattiti giuridici non è una definizione univoca. Nulla quaestio sull’elemento caratterizzante il turista, lo spostamento temporaneo dell’individuo dalla sua sede abituale, con l’intenzione di rientrarvi. Ma qui si apre la forbice. Da una parte, la tradizionale nozione edonistica, in cui rileva il motivo dello spostamento dell’individuo, che dovrà essere caratterizzato dalla finalità di vacanza o villeggiatura, ad oggi privilegiata dalla giurisprudenza di legittimità in sede civile (si veda per tutte Cass. Civ., Sent. n. 7256/2012). Dall’altra parte esiste un concetto di turismo c.d. improprio, ricorrente nella normativa di diritto pubblico italiano ed europeo, che include un ampio spettro di motivi idonei a giustificare gli spostamenti turistici. Ragioni terapeutiche, “turismo d’affari” o congressuale, spostamenti per corsi di formazione o manifestazioni fieristiche specializzate, per periodi di smart-working o per eventi socio-culturali, sono solo alcune delle spinte idonee a muovere gli individui alle loro dimore abituali.

Le agenzie di viaggio nel Codice del Turismo  

L’abrogato art.18 del Codice del Turismo (D. Lgs n. 79/2011) definiva le agenzie di viaggio e turismo come “le imprese turistiche che esercitano congiuntamente o disgiuntamente attività di produzione, organizzazione ed intermediazione di viaggi e soggiorni e ogni altra forma di prestazione turistica a servizio dei clienti, siano essi di accoglienza che di assistenza, con o senza vendita diretta al pubblico, ivi compresi i compiti di assistenza e di accoglienza ai turisti…”. La Corte Costituzionale con Sent. n. 80/2012 ha dichiarato incostituzionali, tra le altre, le norme che regolavano le agenzie di viaggio, in quanto con tali disposizioni venivano “accentrati in capo allo Stato compiti e funzioni la cui disciplina era stata rimessa alle Regioni e alle Province autonome dall’art. 1 dell’accordo tra lo Stato, le Regioni e le Province autonome, recepito dal D.P.C.M. 13 settembre 2002”. Si tratta dell’accordo “fra lo Stato, le regioni e le province autonome sui princìpi per l’armonizzazione, la valorizzazione e lo sviluppo del sistema turistico”, recepito dal D.P.C.M. 13 settembre 2002 e concluso all’indomani della riforma del Titolo V della Costituzione (L. Cost. n. 3/2001), che ha attribuito alla competenza residuale delle Regioni la materia turistica. L’art. 1 lettera f) dell’accordo dichiara che “… Le regioni…definiscono concordemente gli standard minimi comuni per l’esercizio delle agenzie di viaggio … Le agenzie di viaggio svolgono attività di produzione, organizzazione ed intermediazione di viaggi, compresi i compiti di assistenza e di accoglienza ai turisti, nonché l’intermediazione del soggiorno all’interno di strutture ricettive, con esclusione della mera locazione immobiliare…”. Questo è uno degli interventi normativi che ha supportato il progressivo affermarsi della differenziazione tra l’attività delle agenzie di viaggio di intermediazione per i soggiorni all’interno delle strutture ricettive e l’attività delle c.d. agenzie immobiliari destinate all’offerta della mera locazione immobiliare.

Le agenzie di viaggio oggi 

La disciplina amministrativa delle agenzie di viaggio è dettata dunque dalle norme delle Regione di ubicazione dell’immobile e prevedono definizioni, regole per l’inizio dell’attività, requisiti richiesti per l’esercizio, obblighi del titolare e regole sull’apertura di altri punti vendita. A volte indicano anche le attività che le agenzie di viaggio possono svolgere (es. art. 3 L. R. Liguria n. 7/2014). Restano fermi, tuttavia, alcuni generali obblighi di trasparenza e informazione imposti dalla disciplina europea a tutela del consumatore-viaggiatore. Ne consegue, per esempio, che le agenzie di viaggio che offrono la combinazione di più servizi turistici sottostanno alla disciplina dei pacchetti turistici, contenuta nel Codice del Turismo (come modificato dal D. Lgs 62/2018, in attuazione della direttiva UE 2015/2302 relativa ai pacchetti turistici e ai servizi turistici collegati) che impone loro particolari obblighi informativi e responsabilità specifiche a seconda che agiscano come “organizzatore” o come semplice “venditore”. In una tale declinazione è pacificamente ammessa quindi la combinazione, con altri servizi offerti, della prestazione di alloggio. Ai sensi dell’art. 33 del Codice del Turismo per “servizio turistico”, si intende, anche: “l’alloggio che non costituisce parte integrante del trasporto di passeggeri e non è destinato a fini residenziali, o per corsi di lingua di lungo periodo”. Per quanto riguarda la posizione del mero venditore, l’art. 50 prevede che “Il venditore è responsabile dell’esecuzione del mandato conferitogli dal viaggiatore con il contratto di intermediazione di viaggio, indipendentemente dal fatto che la prestazione sia resa dal venditore stesso…o dai terzi della cui opera si avvalga, dovendo l’adempimento delle obbligazioni assunte essere valutato con riguardo alla diligenza richiesta per l’esercizio della corrispondente attività’ professionale”. Con la riforma del 2018 quindi il Legislatore ha definitivamente ricondotto il rapporto tra viaggiatore ed agenzia di viaggio al contratto di mandato, soluzione prospettata da tempo dalla giurisprudenza (vedi Cass. Civ. Sez. III, Sent. 8 ottobre 2009, n. 21388). Ulteriori limiti alle attività esercitabili possono invece individuarsi nei requisiti richiesti per lo svolgimento delle specifiche attività di volta in volta coinvolte.

La diversa regolamentazione della mediazione immobiliare

L’attività di intermediazione immobiliare è tradizionalmente svolta dalla figura regolamentata del mediatore (art. 1754 c.c.). Ai sensi dell’art. 1754 c.c. “E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. La L. 3 febbraio 1989, n. 39, all’art. 2 istituiva il ruolo degli “agenti di affari in mediazione”, nel quale dovevano iscriversi coloro che  svolgevano o intendevano svolgere l’attività di mediazione “anche se esercitata  in modo discontinuo o occasionale.” Si individuava così una specifica sezione per i c.d. agenti immobiliari con competenze esclusive in questo ambito. L’art. 73 del D.Lgs n. 59 del 26 marzo 2010 ha abrogato il ruolo agenti d’affari in mediazione previsto dalla legge dell’’89 ed in suo luogo ha stabilito l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A) da presentare alla Camera di Commercio competente per territorio.

Le incompatibilità con l’attività di mediazione immobiliare

Prima delle modifiche apportate dalla L. 3 maggio 2019 n. 37 (c.d. L. europea 2018) l’attività di mediatore era sostanzialmente incompatibile con qualsiasi altra attività imprenditoriale. Da qui, la tendenziale esclusione di qualsiasi altra attività in contemporanea, compresa l’offerta di servizi turistici. Secondo l’attuale formulazione dell’art. 3 co.5 della L. 39/1989 invece “l’esercizio dell’attività di mediazione  è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.” L’incompatibilità, si legge nella relazione illustrativa dell’art. 2 del disegno di legge europea 2018, “diviene così relativa, e vieta di essere al contempo mediatore (che per definizione del codice civile è soggetto equidistante tra le parti) e parte (in senso sostanziale, in quanto produttore o commerciante di beni o servizi oggetto dell’attività di mediazione o in senso formale, in quanto agente o rappresentante dei detti beni)”. A più di due anni dalla modifica, tuttavia, l’interpretazione della norma non è del tutto pacifica. In concreto, ad oggi, sono le singole Camere di commercio ad individuare di volta in volta, quando e se le ulteriori attività svolte dagli agenti di affari in mediazione risultano incompatibili con l’attività prevalente.

I nuovi intermediari e gestori della Hospitality

La digitalizzazione ha esasperato la fluidità delle formule di intermediazione e gestione nel Real Estate proposto al turista introducendo sul mercato figure per ora prive di inquadramento giuridico univoco. Un esempio sono le piattaforme che, secondo la Corte di Giustizia europea (Sent. 19 dicembre 2019, Airbnb Ireland, C-390/18) sono operatori che offrono information society services. Categoria in cui rientra, secondo la definizione della direttiva 2000/31/CE sul commercio elettronico, “qualsiasi servizio prestato normalmente dietro retribuzione, a distanza, per via elettronica… e a richiesta individuale di un destinatario di servizi” (Considerando n.17), sempre che ricorrano altri requisiti. Altra tipologia di operatore è quella che viene gergalmente ricondotta al Property Manager, gestore di asset immobiliari di proprietà di soggetti terzi che in ambito residenziale tende recentemente ad ampliare l’offerta degli alloggi anche ai turisti. È una figura professionale non univoca, che opera utilizzando una varietà di modelli contrattuali solitamente misti che recepiscono elementi da diverse fattispecie tipiche in funzione dell’esigenza: dal contratto d’opera e dall’appalto di servizi, per esempio, ma anche dalle diverse tipologie di mandato, anche senza rappresentanza, dal procacciamento d’affari, dalla stessa mediazione nella sua declinazione “atipica”, dalla locazione commerciale o dall’affitto di azienda.