Credito fondiario: contestualità temporale tra concessione di ipoteca e iscrizione ipotecaria

Particolarmente diffusi nell’operatività bancaria, in relazione al numero delle operazioni poste in essere ed ai volumi dalle stesse generati, sono i finanziamenti di credito fondiario, stipulati ai sensi degli artt. 38 e seguenti del TUB, aventi ad oggetto «la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili» nel rispetto di una percentuale di concessione/limite di finanziabilità pari all’80% dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Le operazioni di credito fondiario beneficiano del consolidamento abbreviato (10 giorni) dell’iscrizione ipotecaria sul bene cauzionale e dell’esonero dalla revocatoria fallimentare dei pagamenti effettuati dal debitore (art. 39, comma 4, TUB); il creditore fondiario può altresì avvalersi di significativi privilegi processuali in tema di procedimento esecutivo e suoi rapporti con la disciplina fallimentare (art. 41 TUB).

La Cassazione (Cass. n. 219/2020) ha escluso che la contestualità temporale tra l’atto di concessione della garanzia ipotecaria da parte del debitore e la successiva iscrizione ipotecaria da parte del creditore sia un requisito di ‘fondiarietà’ del finanziamento ipotecario.

Rileva infatti la Cassazione che, secondo quanto stabilito dall’art. 38, comma 1, TUB, elementi costitutivi della qualifica ‘fondiaria’ del credito sono, da un lato, la concessione da parte di un istituto di credito di «finanziamenti a medio e lungo termine» e, dall’altro, la garanzia da «ipoteca di primo grado su immobili», ove tale garanzia si costituisce tramite concessione da parte del debitore e successiva iscrizione da parte del creditore nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo ove si trovano gli immobili.

È esclusa la necessità di contemporanea stipulazione del finanziamento, erogazione delle somme finanziate e costituzione della ipoteca di primo grado tramite iscrizione nei pubblici registri, atteso che tale contestualità non è prescritta espressamente dall’art. 38, primo comma, TUB, ma viene solo operativamente seguita dal creditore per evitare che tra la stipula del mutuo/concessione della garanzia ipotecaria da parte del debitore e l’iscrizione della ipoteca nei registri immobiliari possa intervenire altra iscrizione ipotecaria che non renda operativa la priorità di ipoteca richiesta.

Dunque, sintetizzando, ai fini dell’acquisizione della qualifica di ‘fondiario’ del credito ipotecario, «non occorre … una necessaria contestualità temporale tra l’atto di concessione della garanzia ipotecaria da parte del debitore (art. 2741 cod. civ.) e la successiva iscrizione da parte del creditore della garanzia stessa nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo ove si trovano gli immobili (art. 2827 cod. civ.), rivestendo comunque tale iscrizione natura costitutiva» (Cass. n. 219/2020).