Cenni sul limite di finanziabilità dei mutui fondiari

Parte della giurisprudenza di merito ha rilevato che, nell’ambito delle operazioni di credito fondiario (art. 38 TUB), ai fini della determinazione del valore dell’immobile e dunque dell’accertamento del carattere fondiario del finanziamento, occorre avere a riferimento il valore commerciale del bene e non il suo (ridotto) valore cauzionale, non potendosi all’atto del finanziamento determinare in modo adeguato quale sarà il valore del cespite cauzionale al momento della (eventuale) vendita (Trib. Monza 12.10.2018; Trib. Grosseto 15.2.2020). L’interesse a sopravvalutare i cespiti, è osservato, più che in capo alla banca erogante si manifesta in capo al soggetto finanziato, sicché il sospetto di un allontanamento dal sano criterio estimativo prudenziale dettato dalla professionalità del banchiere non può essere gratuitamente enunciato, ma va suffragato da serie risultanze probatorie (App. Firenze 18.9.2012).

Il valore cauzionale del cespite ipotecato, determinato sul «prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile», è stato invece da altri giudici preso a riferimento ai fini dell’applicazione del limite di finanziabilità (80%) previsto dall’art. 38 TUB (App. Venezia 20.5.2019; Trib. Sciacca 6.5.2019; Trib. Milano 30.5.2019; Trib. Pescara 2.12.2020 ). Dello stesso tenore sono le conclusioni della giurisprudenza di legittimità, che valorizza il valore cauzionale del bene, ossia, come detto, la sua futura negoziabilità (Cass. n. 11201/2018, che richiama i precedenti di Cass. n. 9219/1995 e Cass. n. 267/2006 nonché la Direttiva CE  n. 2000/12).

È stato affermato (Caccavale, Gli atti unilaterali di mutuo nel credito bancario, 2002, p. 168)  che il contratto sarà soggetto alla speciale normativa del credito fondiario quando la documentazione acquisita (ad es. una perizia sul valore dell’immobile) abbia indotto l’ente creditizio a confidare, senza sua colpa, in un valore dell’immobile tale da garantire il rispetto del rapporto con la somma concessa in prestito, pur se in concreto tale rapporto non sia stato osservato.

Resta comunque inteso che il mancato rispetto della percentuale di concessione potrà verificarsi solo quando si realizzi una significativa, oggettiva differenza di valutazioni che esulino da « quel margine di soggettività che tutte le tecniche estimative implicano » (Bozza, Il credito fondiario nel nuovo TU bancario, 1996, p.28).

La mancata indicazione nel contratto di mutuo fondiario del valore dell’immobile ipotecato non costituisce causa di nullità del contratto medesimo, non essendoci nessuna norma che lo preveda (Cass. n. 29745/2018; Trib. Monza 21.7.2017; vedi anche Trib. Benevento 5.8.2016); peraltro, ai fini della verifica della violazione del limite di finanziabilità, il ‘valore’ di un immobile non si identifica necessariamente con il prezzo pagato per il suo acquisto (Trib. Vicenza 5.11.2018; Trib. Grosseto 15.2.2020).

La Cassazione, infine, ha valorizzato il dato rappresentato dall’ammontare del mutuo concesso per l’acquisto dell’immobile quale indizio della esistenza di un corrispettivo maggiore di quello dichiarato ed ha attribuito particolare valore alla presunzione semplice costituita dall’ammontare del mutuo concesso; tale presunzione, per cui il corrispettivo versato per l’acquisto dell’immobile non può essere inferiore alla entità del mutuo concesso dalla banca, è stata ritenuta rafforzata dalle disposizioni sul limite massimo di finanziabilità stabilito con deliberazione 22 aprile 1995 del CICR (Cass. n. 16951/2019).