Il pagamento dei canoni delle locazioni commerciali nell’emergenza Coronavirus

Sintesi del focus

Gli imprenditori, che non possono – a causa dei provvedimenti legislativi recentemente emessi – tenere aperti i negozi e le attività commerciali, sono tenuti lo stesso a corrispondere i canoni di locazione? La soluzione alla questione non è affatto semplice e le relative problematiche arriveranno ben presto sui tavoli dei giudici, dal momento che – senza introiti – numerosi titolari di negozi saranno impossibilitati a onorare i canoni. In questo articolo si esaminano i possibili rimedi di cui dispongono i conduttori per evitare di pagare i canoni o per sospendere i pagamenti o almeno per evitare la risoluzione del contratto per inadempimento.

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Fra i soggetti maggiormente colpiti dall’emergenza determinata dall’epidemia di Covid-19 rientrano senz’altro i commercianti. I provvedimenti del Governo che hanno determinato la chiusura degli esercizi impediscono di conseguire incassi, mentre i costi dell’attività imprenditoriale non vengono meno, o si riducono solo in parte. Fra i costi centrali della piccola e media imprenditoria italiana rientrano quelli per canoni di locazione.

I contratti di locazione hanno una durata fissata per legge e sono rapporti di natura continuata, con l’effetto che il pagamento del canone è dovuto con cadenza mensile. È legittimo per i conduttori rifiutarsi di pagare il canone o almeno sospendere i pagamenti finché dura l’epidemia?

L’analisi delle disposizioni di legge sul punto è impietosa. Dalla definizione di contratto di locazione emerge che la locazione è un contratto a titolo oneroso, ossia che il godimento viene concesso “verso un determinato corrispettivo” (art. 1571 c.c.). L’art. 1578 c.c. consente una riduzione del corrispettivo, ma solo se la cosa locata presenta vizi, e un’epidemia non rappresenta un vizio della cosa. Un’altra ipotesi di possibile riduzione del corrispettivo si ha nel caso di riparazioni della cosa locata (art. 1584 c.c.), ma certamente l’epidemia non rientra nemmeno in questa fattispecie. Il codice civile prevede poi fra le obbligazioni principali del conduttore “dare il corrispettivo nei termini convenuti” (art. 1587 c.c.). Come si può notare, non solo bisogna “dare il corrispettivo”, ma anche “nei termini convenuti”, e il termine pattuito – nella quasi totalità delle locazioni commerciali – è mensile.

La prospettiva non cambia esaminando la disciplina delle locazioni commerciali nella l. 392 del 1978: anche qui non esiste alcuna disposizione specifica che consenta al conduttore di sottrarsi all’obbligo di pagare i canoni nel rispetto dei termini. Anzi, l’art. 5 l. 392 del 1978 prevede che “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista … costituisce motivo di risoluzione”.

In definitiva i possibili rimedi per il conduttore in difficoltà economico-finanziaria per la serrata imposta dal Governo non si trovano né nella disciplina speciale delle locazioni commerciali contenuta nella l. 392 del 1978 né nella disciplina generale delle locazioni contenuta nel codice civile. Bisogna allora individuare una possibile soluzione nella parte generale su obbligazioni e contratti.

Il conduttore potrebbe invocare l’impossibilità della prestazione ai sensi dell’art. 1256 c.c., la quale estingue l’obbligazione. La disposizione distingue fra impossibilità “definitiva” e “temporanea”. Tuttavia l’obbligazione “tipica” del conduttore consiste nel pagare una certa somma di danaro e detta obbligazione non è divenuta impossibile per il fatto che le saracinesche non possano essere sollevate a causa del divieto di apertura imposto dal Governo per l’epidemia. La giurisprudenza ritiene che l’obbligazione di pagamento non venga meno per il fatto che il debitore sia incapace di pagare.

Più pertinente appare essere il richiamo all’art. 1464 c.c. che concerne l’impossibilità parziale nei contratti a prestazioni corrispettive. Questa disposizione prevede che “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale. L’obbligazione del locatore è quella di assicurare il godimento dell’immobile. Recita difatti l’art. 1575 c.c. che il locatore deve garantire il pacifico godimento durante la locazione. L’epidemia ha disturbato il pacifico godimento o meglio: i provvedimenti del Governo che impongono ex lege la chiusura degli esercizi commerciali rendono impossibile al locatore assicurare al conduttore il godimento. Si tratta di una impossibilità parziale perché il vincolo temporale è fissato da provvedimenti governativi e ha un termine, che al momento non è peraltro conosciuto, venendo continuamente prorogato. Al momento in cui si scrive, la serrata ha riguardato buona parte del mese di marzo e aprile 2020. Se è impossibile la prestazione del locatore, l’art. 1464 c.c. consente all’altra parte (il conduttore) di chiedere una corrispondente riduzione della prestazione. Detta riduzione coincide con le mensilità di canone del periodo di chiusura.

La questione della possibile riduzione del canone è stata espressamente trattata da un precedente di legittimità. Secondo Corte di cassazione, 27 febbraio 2004, n. 3991, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l’immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone ha diritto a ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa dei limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto. Apparentemente si tratta di una fattispecie totalmente diversa da quella derivante dall’epidemia di Covid-19. In realtà il caso è sovrapponibile per le seguenti ragioni:

• vi è una impossibilità (o riduzione della possibilità) di godimento;
• l’impossibilità di godimento non dipende né del locatore né dal conduttore.

Nell’emergenza epidemiologica, il fatto che impedisce l’apertura dei negozi è il c.d. “fatto del principe” (factum principis), ossia un provvedimento che vieta una determinata condotta e che impatta su di un rapporto contrattuale privatistico. Detto provvedimento è equiparabile a un evento di forza maggiore (come, nell’esempio fatto, le infiltrazioni di umidità): in ambedue i casi il godimento non è possibile. Conseguenza dell’impossibilità del godimento è la possibilità aperta dal legislatore di riequilibrare il sinallagma: non posso godere del bene, dunque non sono tenuto a pagare i canoni. Il precedente illustrato potrebbe essere utilmente invocato dai conduttori per evitare il pagamento dei canoni.

Un altro interessante precedente della Corte di cassazione che potrebbe essere utilmente invocato nell’ambito del prossimo contenzioso fra locatori e conduttori è la sentenza n. 13142 del 25 maggio 2017. Stipulato un contratto di locazione commerciale, l’immobile fu sottoposto a sequestro penale. Il conduttore agisce in giudizio contro il locatore e quest’ultimo viene condannato a risarcire danni per varie ragioni. Il principio di diritto enunciato dalla Corte di cassazione è che, perché l’impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, deve essere offerta la prova della non imputabilità dell’evento impeditivo, non essendo rilevante – in mancanza – la configurabilità o meno del factum principis. In altre parole, secondo la Corte di cassazione bisogna ricostruire le cause dell’impossibilità del godimento: se dipende da colpa del conduttore, questi non può andare esente da responsabilità, anche se la causa immediata del mancato godimento è il sequesto penale (ossia il fatto del principe). Traslando questo ragionamento al caso dell’epidemia da Covid-19, il fatto del principe (ossia i provvedimenti del Governo di chiusura degli esercizi commerciali) non è certamente imputabile ai conduttori degli immobili. Dunque, l’impossibilità del godimento dovrebbe poter costituire buona ragione per opporsi al pagamento del canone.

Ad ogni conto, il metodo migliore per evitare estenuanti e costosi contenziosi fra conduttore e locatore è quello di un accordo preventivo fra le parti, in deroga al contratto di locazione già stipulato, il quale può provedere:

• la mera sospensione dei canoni, che verranno poi pagati alla fine dell’epidemia;
• la riduzione dei canoni per il periodo dell’epidemia;
• l’azzeramento dei canoni per il periodo dell’epidemia;
• una riduzione dei canoni durante e dopo il periodo dell’epidemia.

Ciascuna di dette soluzioni presenta vantaggi e svantaggi. La mera sospensione dei canoni consente al conduttore di prendere respiro, ma non risolve il problema, spostandolo solo avanti nel tempo. Sulla base delle prime valutazioni economiche disponibili al momento, pare probabile che il calo di fatturato determinato dall’epidemia proseguirà anche in futuro. In altre parole, non solo il conduttore non ha alcun incasso nei mesi di chiusura totale, ma nei mesi successivi incasserà di meno di quanto incassava prima dell’epidemia. Non si comprende dunque come possa il conduttore, alla cessazione dell’epidemia, pagare sia gli interi canoni sospesi durante l’epidemia sia i nuovi canoni.

La riduzione dei canoni durante l’epidemia (si immagini al 50% del canone normalmente corrisposto) è una soluzione accettabile, perché contempera gli interessi di locatore e conduttore. Bisogna tuttavia che il conduttore abbia un minimo di liquidità per continuare ad affrontare i pagamenti in un periodo in cui non ha alcun incasso. Per quanto riguarda il locatore, un problema potrebbe essere rappresentato dalla sua avidità. Al riguardo si deve tuttavia osservare che è probabile che il mercato delle locazioni commerciali subisca un crollo dopo l’epidemia, sia perché diverse attività non riapriranno sia perché il canale on-line crescerà d’importanza sia per la generalizzata crisi economica che porterà a una contrazione della domanda. Potrebbe dunque succedere che il locatore che non acconsente a una riduzione del canone perda il rapporto contrattuale con il conduttore e non riesca a trovarne uno nuovo oppure ne trovi uno nuovo ma – comunque – a canone ridotto. Un altro profilo problematico per il locatore sono i costi dell’immobile: il canone pagato dal conduttore ben difficilmente può scendere sotto un ammontare che non consenta al locatore di pagare almeno i costi vivi. Fra i costi principali per il locatore vanno menzionate le spese di condominio nonché le imposte e le tasse.

L’azzeramento dei canoni durante i mesi di epidemia è una soluzione che viene incontro alle esigenze del conduttore, ma che pregiudica troppo la posizione del locatore, il quale non riesce nemmeno a coprire i costi vivi generati dall’immobile.

La quarta soluzione ipotizzabile (riduzione del canone in via definitiva, durante e dopo l’epidemia) potrebbe essere la soluzione vincente per ambedue le parti. Il conduttore potrebbe riuscire a far fronte ai canoni in misura ridotta, sempre sulla base dell’assunto che disponga di un minimo di liquidità per i mesi più duri di serrata totale. Il locatore, dal canto suo, rinuncia subito a una parte del canone, ma si assicura la prosecuzione del rapporto, che altrimenti sarebbe minacciata dalla crisi economico-finanziaria. Difatti il problema principale non è assicurare il pagamento del canone nei (ci si augura) pochi mesi di epidemia, ma assicurare il pagamento nel lungo periodo successivo.