Il diritto d’uso dei posti auto nel condominio

Cassazione civile, Sezione II, Sentenza 28 gennaio 2019 n. 2265

Proprietà e condominio – edilizia e urbanistica – area destinata a parcheggio – modifica legislativa relativa alla libera trasferibilità dei parcheggi – retroattività – esclusione – usucapione e prescrizione del diritto per non uso – non sussiste – natura giuridica di pertinenza – riserva di proprietà esclusiva del costruttore – vincolo di destinazione ex art. 41 sexies L.n. 1150/1942 – sussiste – rinunciabilità del diritto – esclusione – nullità parziale dei contratti di compravendita immobiliare – diritto del venditore al corrispettivo per diritto d’uso – applicazione del principio dispositivo – riferimento al prezzo di mercato – sussiste.

Riferimenti normativi: art. 41 sexies L.n. 1150/1942 – art. 18 L.n. 765/1976 – art. 26 L.n. 47/1985 – art. 12, co. 9, L.n. 246/2005 – art. 1014 c.c. – art. 1026 c.c. – art. 1419, co. 2, c.c. – art. 2907 c.c. – art. 1474, co. 1, c.c.

“… l’art. 12, nono comma, della legge n. 246 del 2005, che ha modificato l’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa (conf. Cass. n. 2236/2016; Cass. n. 1753/2013 che ha ribadito che la norma vale solo per il futuro, e cioè per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari, dovendosi escludere l’efficacia retroattiva della norma in quanto, da un lato, non ha natura interpretativa, per mancanza del presupposto a tal fine, costituito dall’incertezza applicativa della disciplina anteriore e, dall’altro, perché le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore; Cass. n. 21003/2008) …”

“… decorrendo il termine per l’estinzione per non uso ovvero per l’usucapione da parte della venditrice solo a far data dall’atto di acquisto della singola unità immobiliare, nel caso in esame entrambe le fattispecie non erano configurabili, in quanto tra la data delle singole vendite in favore degli attori e quella di proposizione della domanda introduttiva del giudizio, non era decorso il ventennio utile a determinare in un caso l’estinzione e nell’altro l’usucapione …”

“… l’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, il quale prescrive che nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo pubblicistico di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa … (per la espressa estensione della nullità derivante dalla violazione dell’art. 18 della legge n. 765/1967, anche alle ipotesi di rinuncia al diritto, si veda Cass. n. 5755/2004, nonché Cass. n. 973/1999) …”

“… Il diritto dell’alienante al corrispettivo del diritto d’uso sull’area non sorge invece da detta norma imperativa, costituendo effetto dell’atto di autonomia privata concluso dall’acquirente delle singole unità immobiliari col costruttore-venditore. … Esso pertanto non sorge automaticamente, richiedendosi, in primo luogo, che, secondo il principio dispositivo, esso costituisca oggetto di apposita domanda, e, in secondo luogo, che, pur nel rispetto delle sue particolari caratteristiche (“in primis” della limitazione legale del diritto di proprietà dell’area, derivante da vincolo di destinazione impressale dalla norma imperativa), esso sia soggetto alle regole del mercato, presumendosi che, in difetto di pattuizione tra le parti, il presso normalmente praticato dall’alienante … cui occorre riferirsi ai sensi dell’art. 1474, primo comma, cod. civ., corrisponda, appunto, a quello di mercato …”

 IL CASO

 La seconda sezione della Corte di Cassazione, con una sentenza di non facile lettura, esamina e risolve una serie di questioni in materia di destinazione a parcheggio di un’area condominiale, originata dalla domanda di accertamento – promossa da alcuni condòmini – del diritto d’uso dei posti auto sottostanti il fabbricato.

Più in dettaglio, gli attori invocavano la declaratoria della nullità (parziale) dei contratti di compravendita – limitatamente alle clausole con cui l’impresa si era riservata la proprietà esclusiva dell’area in questione -, con conseguente accertamento del diritto d’uso sulla stessa, dietro pagamento del corrispettivo in favore del venditore.

Il Tribunale di Milano, disattendendo le eccezioni di prescrizione del diritto d’uso e di usucapione della proprietà dell’area avanzate dalla convenuta, dichiarava la nullità delle (sole) clausole contrattuali difformi e condannava l’impresa ad immettere gli attori nel compossesso dell’area.

La sentenza del primo Giudice, appellata dalla società, veniva parzialmente riformata dalla Corte d’Appello di Milano, che da un lato confermava l’immissione nel compossesso dell’area dei proprietari, dall’altro tuttavia liquidava d’ufficio, in favore dell’appellante stessa, il corrispettivo per la cessione del diritto d’uso.

Il costruttore-venditore promuoveva dunque ricorso per Cassazione sulla base di otto motivi, cui seguiva il ricorso incidentale di alcuni dei condòmini, sulla scorta di ulteriori quattro motivi di censura.

LA SOLUZIONE

Con motivazione articolata e stile didascalico, confermando una lunga serie di principi ormai consolidati in materia di parcheggi condominiali, la Corte di Cassazione prendeva in esame i dodici motivi d’impugnazione ma accoglieva soltanto il primo e il terzo motivo del ricorso incidentale – aventi ad oggetto la liquidazione del corrispettivo per il diritto d’uso ad istanza di parte, esclusa la determinazione anche d’ufficio – e cassava la condanna dei ricorrenti incidentali, disposta dalla Corte d’Appello.

LE QUESTIONI GIURIDICHE

E’ noto il percorso normativo e giurisprudenziale che, da oltre mezzo secolo, accompagna la materia.

D’altro canto, la “natura a lunga durata” dei beni immobili (art. 1669 c.c.), combinata con il principio dell’irretroattività della legge (art. 11 preleggi) e con la “cristallizzazione” di vincoli pubblicistici di destinazione di spazi privati, determinano in buona misura la frequente applicazione di norme risalenti a fattispecie attuali.

Sicché anche l’esame della Cassazione in commento presuppone la disamina della normativa susseguitasi nel tempo, la cui interpretazione giurisprudenziale appare in gran parte condivisa anche a distanza di molti anni.

a) L’evoluzione normativa e giurisprudenziale della materia 

L’art. 18 L.n. 765/1967 (c.d. “Legge Ponte”) ha introdotto l’art. 41 sexies L.n. 1150/1942 (legge urbanistica), a cui tenore “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse” – in tal modo includendo sia i parcheggi propriamente condominiali che quelli realizzati esternamente al condominio – “debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”[1](sino a tale intervento, in assenza di normativa speciale, la materia era stata regolata dalle norme di diritto comune).

La giurisprudenza ha ravvisato in detta disposizione un vincolo di destinazione di natura pubblicistica[2], che non esclude la facoltà di riserva della proprietà dell’area in capo al proprietario originario (costruttore) o il trasferimento della proprietà a terzi (non condòmini), purché venga garantito ai proprietari delle singoli unità immobiliari (o a chi abitualmente vi accede) uno specifico diritto reale d’uso dell’area stessa (al contrario, nel caso in cui detta area appartenga in comunione ai singoli condòmini, ricade fra le parti comuni ex art. 1117 c.c.[3]). Il tutto a pena di nullità dell’atto di trasferimento del parcheggio.

Interessanti corollari del vincolo pubblicistico sono l’irrinunciabilità del diritto reale d’uso, a pena di nullità della disposizione[4] e l’esclusione del vincolo pertinenziale (o diritto d’uso) nel caso di parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dall’art. 18 L.n. 765/1967[5].

In seguito, l’art. 26, co. 5, L.n. 47/1985 (“Legge sul condono edilizio”) stabiliva che “Gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del Codice civile”: veniva così “consacrata” la natura giuridica di pertinenza dei parcheggi – salva la ricaduta siccome parte comune (art. 1117 c.c.) nei casi anzidetti -, dando in tal modo copertura normativa alla facoltà di scindere la proprietà dell’unità immobiliare da quella del posto auto (art. 818, co. 2., c.c.: “Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”).

Ovviamente, fermo restando il vincolo di destinazione anzidetto (a questo proposito, si ponga mente al fatto che la Cassazione, medio tempore, aveva sancito il principio secondo cui tale vincolo, che si traduce in una “limitazione legale della proprietà … non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa …”[6]) ma anche escludendo la gratuità del diritto d’uso[7].

Quattro anni dopo la normativa di settore si arricchiva della L.n. 122/1989 (“Legge Tognoli”), la quale, con significativa “inversione di tendenza”, all’art. 9 stabiliva – tra le altre cose – la cedibilità dei parcheggi solo unitamente agli appartamenti di cui costituivano pertinenza, a pena di nullità dell’atto di cessione (regime restrittivo che veniva “corretto” con D.L. 5/2012 “Decreto Monti”, che oltre alla previsione dei parcheggi su superfici pubbliche di cui al comma 4, consentiva che i parcheggi di cui al comma 1 – quelli costruiti nel sottosuolo o nel piano terreno del fabbricato o anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al medesimo[8] – potessero essere trasferiti anche separatamente dall’appartamento di pertinenza, purché il nuovo proprietario li destinasse a pertinenza di immobile sito nello stesso Comune).

Da ultimo, l’art. 12, co. 9, L.n. 246/2005 (Legge di semplificazione) istituiva la libera vendibilità dei parcheggi, introducendo il secondo comma dell’art. 41 sexies L.n. 1150/1942, a mente del quale “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”: in altre parole, con l’entrata in vigore della predetta legge venivano meno tutti i vincoli legali, salva la facoltà di introdurre vincoli di origine privatistica, regolati dalle norme civilistiche in materia di pertinenze (artt. 817-819 c.c.).

La giurisprudenza è stata prontamente interpellata affinché stabilisse se la norma potesse essere applicata retroattivamente o, al contrario, alle sole costruzioni non realizzate o a quelle per le quali, al momento dell’entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari: ebbene, la retroattività della norma è stata esclusa “… in quanto, da un lato, non ha natura interpretativa, per mancanza del presupposto necessario a tal fine costituito dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore e, dall’altro, perché le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore”[9]

b) Il caso di specie: la riserva di proprietà esclusiva del parcheggio condominiale in capo all’impresa. 

La disamina effettuata porta a concludere come la sentenza in commento sia quasi del tutto conforme agli orientamenti maggioritari in materia di parcheggi.

In effetti, la Corte respingeva il motivo di ricorso avanzato dall’impresa – applicazione retroattiva dell’art. 12 L.n. 246/2005 alla fattispecie (libera alienabilità dei posti auto, assenza di diritti d’uso e di vincoli pertinenziali) – atteso che, al momento dell’entrata in vigore della legge, l’immobile era già esistente.

Parimenti, respingendo ulteriori motivi di ricorso dell’impresa, veniva ribadito che il vincolo di destinazione pubblicistica di cui all’art. 18, L.n. 765/1967 (diritto d’uso) non poteva essere derogato dal costruttore (e nemmeno dagli attori, attesa l’irrinunciabilità del diritto), con conseguente declaratoria di nullità parziale (ex art. 1419, co. 2, c.c.) delle clausole contrattuali difformi e immissione nel compossesso dell’area, in favore dei condòmini.

Si diceva, in apertura del paragrafo, come la sentenza in commento sia “quasi del tutto conforme agli orientamenti maggioritari”: in effetti, essa opera anche una scelta (tra contrapposti orientamenti) circa il tema della non gratuità del diritto d’uso dei posti auto, in favore del proprietario-venditore.

Più precisamente, la Corte aderisce all’orientamento che, lungi dal far discendere dalla norma imperativa (segnatamente, dal vincolo pubblicistico di destinazione) anche il diritto al corrispettivo del diritto d’uso, in favore dell’impresa venditrice, richiede espressa domanda di parte, in ossequio al principio dispositivo[10] (tant’è che, in accoglimento di quest’unico motivo di ricorso, la Corte cassa la sentenza d’appello che, al contrario, aveva liquidato d’ufficio il corrispettivo).

Peraltro, in difetto di accordo delle parti, anche la quantificazione del corrispettivo del diritto d’uso appare di natura squisitamente privatistica, occorrendo fare riferimento al prezzo di mercato ex art. 1474, co. 1, c.c.

Meritevole di attenzione è, infine, l’ulteriore principio ribadito dalla Suprema Corte sulla scorta delle norme di diritto comune, relativo all’estinzione per non uso ventennale (trattandosi di immobili) da parte degli attori – e la conseguente usucapione per altrettanto possesso continuato da parte dell’impresa – del diritto nascente dal vincolo pertinenziale.

La Corte rigettava il motivo di ricorso inteso ad ottenere l’accertamento dell’usucapione del bene da parte dell’impresa, adducendo che “… l’acquisto degli attori risalisse a meno di venti anni dalla notifica della citazione”, non senza lasciare intendere – aspetto che vale la pena di annotare – che, sussistendo il presupposto temporale, l’usucapione del parcheggio sarebbe stata possibile anche in presenza di nullità parziale dei contratti di acquisto. 

[1] Negli anni successivi, la L.n. 122/1989 (Legge “Tognoli”), con l’art. 2, co. 2, ha modificato i parametri di riserva di cui all’art. 41 sexies L.n. 1150/1942, stabilendo che gli spazi per parcheggi non debbono essere inferiori a “un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”.

[2] Ex multis: Cass. civ., II sez., 01/06/1993 n. 6104; Cass. civ., II sez., 30/05/2008 n. 14617; Cass. Civ., II sez., 24/01/2013 n. 1753; Cass. Civ., II sez., 23/03/2004 n. 5755.

[3] Cass. civ., II sez., 28/01/2000 n. 982; Cass. Civ., II sez., 03/04/1998 n. 3422.

[4] Cass. civ., II sez., 23/03/2004 n. 5755; Cass. Civ., II sez., 04.02.1999 n. 973.

[5] Cass. civ., S.U., 15/06/2005 n. 12793; Cass. Civ., II sez., 03/02/2012 n. 1664.

[6] Cfr. nota sub 2.

[7] Cass. civ., II sez., 30/07/1998 n. 7498; Cass. Civ., II sez., 18.07.1991 n. 7994.

[8] Novità, quest’ultima, introdotta dall’art. 17, co. 90, L.n. 127/1997 (Legge Bassanini).

[9] Cass. civ., IIsez., 24/02/2006 n. 4264; Cass. civ., S.U., 15/06/2005 n. 12793.

[10] Cass. civ., II sez., 10/03/2006 n. 5160; sulla facoltà del Giudice di liquidare d’ufficio, v. Cass. civ., S.U., 05/11/1996  n. 9631/1996; Cass. civ., II sez., 01/08/2001 n. 10459.