I limiti dell’accesso al fondo altrui per l’esecuzione di lavori condominiali

Corte Civile di Appello di Reggio Calabria,  rep. 632/18 del 13.5.2019 (inedita)– Rel. Est. Dott. Laudadio

Art. 843 c.c.

“Il requisito della necessità dell’accesso o del passaggio, in quanto non caratterizzato da un ulteriore qualificazione di assolutezza, deve essere inteso nel senso che tali accesso e passaggio debbano essere consentiti osservandosi un equo contemperamento degli opposti interessi. Quindi adottando, tra più soluzioni possibili, quella che consenta di raggiungere lo scopo perseguito dalla norma (con l’imposizione di siffatta obbligatio propter rem) anche con il minor sacrificio di colui che chiede il passaggio o l’accesso”.

FATTO

Nella fattispecie sottoposta all’attenzione della Corte d’appello, tra le varie questioni, costituisce oggetto del commento quella sulla legittimità o meno, dell’occupazione di un terrazzo di proprietà di un terzo/ convenuto, per la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria su parti condominiali.

Il giudice di primo grado, infatti, aveva ritenuto l’insussistenza del requisito della necessità di cui all’articolo 843 cc., comma 1^ e conseguentemente aveva respinto la domanda proposta dal Condominio di potere occupare una parte del terrazzo privato, con i ponteggi dell’impresa esecutrice di lavori su parti condominiali.

In effetti, secondo il ragionamento del giudice di prime cure, la circostanza emersa in corso di CTU, che i lavori condominiali potessero eseguirsi utilizzando un “ponteggio sospeso”, a prescindere dall’aggravio di spesa (cinque volte superiore) per l’esecuzione, comportava il venir meno del requisito di legge della “necessità” dell’occupazione e quindi impediva l’applicazione dell’articolo 843 c.c., potendo il terzo rifiutare il passaggio al Condominio.

Il Condominio impugna in grado d’appello la decisione del giudice di prime cure, sostenendo che l’analisi costi/benefici e quindi l’aggravio di spesa previsto per il “ponteggio sospeso”, rispetto a quella modesta, prevista per quello tradizionale, integrerebbe comunque il requisito della necessità, non avendo il Tribunale correttamente tenuto conto della: “valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti e la verifica  che la soluzione prescelta sia l’unica possibile o quella che consenta il raggiungimento dello scopo con il minor sacrificio possibile sia di chi chiede il passaggio sia del proprietario del fondo che debba subirlo”.

SOLUZIONE

La Corte d’appello accoglie il gravame e consente al Condominio di occupare il terrazzo di proprietà del terzo.

QUESTIONI

La questione coinvolta è di immediata evidenza pratica e si presenta e ripresenta correntemente nei rapporti tra confinanti.

L’articolo 843 c.c. è la norma che consente di regolamentare i possibili conflitti insorgenti tra proprietà vicine, attraverso un equo contemperamento delle specifiche esigenze in gioco: da una parte quella di costruzione  riparazione di un “muro” e/o “un’opera del vicino o comune” e dall’altra l’accesso al fondo, che contrasta con il pieno ed esclusivo godimento sancito dall’art. 832 c.c. che non ammette limiti all’esercizio del diritto di proprietà, inteso quale diritto inviolabile, se non nei casi previsti dalla legge[1].

La Corte calabrese opportunamente specifica che il requisito afferente “la necessità” e di cui alla norma citata, deve essere riferito non all’opera da compiere, ma all’acceso ed al passaggio, richiamando pacifica giurisprudenza in argomento[2].

In ipotesi di scelta tra più soluzioni possibili per il raggiungimento dello scopo, deve essere preferita quella che consenta il minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio che del proprietario del fondo che deve subirlo[3].

Pertanto, è compito del giudice del merito – rimando insindacabile tale giudizio, in sede di impugnazione in Cassazione – la valutazione circa la situazione dei luoghi ed il contemperamento degli interessi delle due parti coinvolte.

Attraverso l’applicazione dei ridetti principi, che costituiscono ius receptum in materia, riforma la sentenza di primo grado e facendo tesoro di quanto emerso in sede di CTU, rileva come la realizzazione di in ponteggio per così dire “tradizionale” a differenza di quello “sospeso”, consenta un notevole risparmio di spesa al Condominio, non rilevando affatto che in ipotesi di ponteggio sospeso e, quindi, di maggior aggravio di costi, l’importo sia suscettibile di una ripartizione interna tra condomini pro quota e che quindi tale circostanza imponga la prevalenza della soluzione più onerosa, poiché comunque rimane una complessiva sproporzione tra i due esborsi che non giustifica il sacrificio di colui che chiede il passaggio o l’accesso.

La corte censura il ragionamento fatto proprio dal giudice di primo grado, secondo cui non ha alcuna rilevanza nella contemperazione degli interessi in gioco, anche il profilo di assicurare un risparmio di spesa, atteso che seppur suddivisa tra più condomini pro quota, la spesa per la costruzione di un ponteggio “sospeso”, risultava cinque volte superiore, rispetto a quella del ponteggio tradizionale.

[1] La Convenzione europea per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali, firmata a Roma, il 4 novembre 1950 (Protocollo Addizionale)

[2] Ex plurimis: Cass. civ. sez. II, 28234/08; sez. II2274/1995.

[3] Cass. civ. sez. II  1801/07;  685/06; 3494/75.