Gli obblighi professionali gravanti sul notaio rogante

Cass. civ., sez. III, ord. 26 luglio 2019, n. 20297 – Pres. Amendola – Rel. Fiecconi

[1] Obbligazioni – Responsabilità – Obblighi professionali – Notaio – Negligenza – Compravendita – Trascrizione della domanda giudiziale – Rischi non prevedibili

(Cod. civ. artt. 1176; 1218; 2230; 2236; 2697)

[1] “Non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio che – nell’ipotesi di compravendita di un immobile gravato dalla trascrizione di una domanda giudiziale pregiudizievole chiaramente indicata nel rogito – abbia omesso di avvertire l’acquirente di ulteriori, ipotetici ed eventuali rischi, non prevedibili al momento della stipula, correlati alla proposizione, quale possibile sviluppo della controversia pendente, di altre domande non ancora avanzate.”

CASO

[1] Il caso sottoposto all’attenzione della Corte di Cassazione origina dal ricorso proposto da Tizio, acquirente di un immobile, nei confronti del notaio rogante e della venditrice con il quale si imputava al notaio di non aver assolto i propri obblighi professionali in relazione alle informazioni da darsi all’acquirente tenuto conto che lo stesso, straniero, all’epoca della stipula non era in grado di percepire pienamente le informazioni relative al bene. Tali informazioni, in particolare, riguardavano la sussistenza della trascrizione di una domanda giudiziale di petizione ereditaria, svolta dall’erede – non legittimario – della proprietaria del bene, deceduta, nei confronti della convenuta venditrice che, per via testamentaria, aveva ricevuto il bene immobile oggetto di compravendita. Sul bene trasferito risultavano, infatti, trascrizioni pregiudizievoli relative al giudizio di petizione ereditaria pendente innanzi al Tribunale di Roma, cui dopo la vendita era seguita anche la trascrizione relativa all’impugnativa del testamento olografo da parte dell’erede pretermesso.

La Corte di Appello di Roma accoglieva la domanda di Tizio, ritenendo il notaio responsabile per non aver prestato la necessaria informativa sullo scenario dei rischi connessi alla trascrizione pregiudizievole relativa all’azione di petizione ereditaria intentata dall’erede non legittimario pretermesso tra cui doveva ricomprendersi quello relativo alla possibile impugnazione del testamento olografo.

SOLUZIONI

[1] Per quanto di interesse, con il primo motivo di ricorso, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 1218 c.c., art. 1176 comma 2, c.c., artt. 2230, 2236, 2697 c.c., artt. 115 e art. 116 c.p.c. ex art. 360 c.p.c., n. 3, la compagnia assicuratrice chiamata in manleva dal notaio deduce che non sarebbe addebitabile alcuna colpa professionale al notaio rogante dato che nell’atto di compravendita vi è menzione della trascrizione della domanda giudiziale inerente all’azione petitoria esercitata dall’erede legittimo – e non legittimario – nei confronti della parte venditrice del bene del de cuius, in quanto erede testamentaria, e che erano state date all’acquirente straniero le dovute informazioni sul punto. In relazione, invece, all’impugnativa del testamento olografo, la compagnia assicurativa rileva che questa era stata effettuata successivamente al passaggio di proprietà, sicché al tempo del trasferimento del bene essa non poteva essere oggetto di esame da parte del notaio.

La Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo fondato e ha accolto il ricorso rinviando la causa alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione.

QUESTIONI

[1] Con la sentenza in epigrafe la Corte di Cassazione afferma, in linea con la consolidata giurisprudenza di legittimità, alcuni principi in tema di responsabilità professionale del notaio.

Anzitutto gli Ermellini affermano che il professionista incaricato di stipulare l’atto pubblico deve assolvere specifichi obblighi di comportamento tra i quali quello di assicurarsi che il cliente abbia ben compreso il contenuto del negozio che si accinge a sottoscrivere e tutte le implicazioni che ne conseguono (cfr. Cass. civ. n.  26020 del 2011).

Il notaio incaricato dalla redazione e autenticazione di un contratto per la compravendita di un immobile, in particolare, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovraintendere alla compilazione dell’atto ma deve interessarsi dell’attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse. Rientra tra i suoi doveri anche quello di consiglio ovvero di dissuasione consistente nell’avvertire le parti degli effetti dell’esistenza di una trascrizione o iscrizione pregiudizievole sul bene oggetto di trasferimento (cfr. Cass. civ. n. del 12482).

La Corte, tuttavia, sottolinea che tale principio di diritto non può spingersi, pena la violazione del reciproco dovere della buona fede gravante sui contraenti, sino a richiedere al notaio il dovere di rappresentare agli stipulanti circostanze non esistenti all’epoca del rogito e relative a fatti, atti, ovvero ad azioni giudiziarie ancora non proposte e comunque non prevedibili al momento della stipula.

Sulla scorta di queste considerazioni la Suprema Corte, con riferimento al caso di specie, non condivide l’estensione del principio di diritto operata dalla Corte territoriale che aveva, invece, ricompreso tra gli obblighi di informativa e di consulenza cui è tenuto il notaio al momento del rogito tutti gli ipotetici ed eventuali scenari di rischio correlati a una trascrizione o iscrizione pregiudizievole anche se non ad essa direttamente collegati.

Deve, invece, ritenersi estraneo all’obbligo di diligenza relativo all’attività esercitata dal notaio quello di fornire informazioni o consigli non basati sullo stato degli atti a disposizione del professionista e sulle circostanze di fatto specificamente esistenti, note o comunque prevedibili, dovendosi valutare la diligenza del notaio ex ante e non ex post e mai sulla base di circostanze future e meramente ipotetiche.