Diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza e fondatezza del motivo

Corte di Cassazione, Terza Sez. Civ. Sentenza n. 19523 del 19 luglio 2019 Pres. Adelaide Amendola – Rel. Cons. Marco Dell’Utri

Art. 3 Legge n. 431/98 – Art. 2697 c.c. – Art. 2729 c.c.

“La circostanza consistente nell’effettiva adibizione dell’immobile ad abitazione del figlio locatore, a seguito del diniego del rinnovo della locazione alla prima scadenza, integri gli estremi di una vera e propria condizione per il valido ed efficace esercizio della corrispondente facoltà potestativa del locatore […] circostanze di fatto la dimostrazione del cui ricorso necessariamente costituisce materia di un onore probatorio imposto a carico del locatore, là dove quest’ultimo intenda concretamente avvalersi della facoltà potestativa in tal senso riconosciuta dal legislatore in presenza di detti presupposti di fatto”[1]

FATTO

La vicenda involge il diritto di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, esercitato da parte locatrice per uno dei motivi TASSATIVAMENTE  indicati all’articolo 3), lett. a) della legge 431/98, nei confronti del conduttore, per un contratto ad uso abitativo.

La conduttrice rilasciava il locale, in ritardo, il quale però non veniva mai adibito ad abitazione del figlio della proprietaria, contrariamente all’esercizio del diritto di diniego di rinnovo alla prima scadenza. Pertanto,, parte conduttrice citava in giudizio la locatrice, per violazione dei motivi di diniego, invocando anche la riduzione ad equità della clausola penale, collegata al ritardato rilascio ai danni di parte conduttrice, trattandosi di un bene immobile di pregio nel centro storico di Roma, la locatrice aveva contrattualmente pattuito una penale che incrementava del 150% dell’ammontare originario del canone, il ritardato rilascio.

Parte conduttrice impugnava la sentenza dinanzi la Corte territoriale, la quale invece condannava la locatrice, al risarcimento in favore della conduttrice ex art. 3 della legge n.431/98.

La locatrice impugnava per Cassazione la predetta sentenza, parte conduttrice resisteva con controricorso e presentava ricorso incidentale sull’eccessiva onerosità della penale.

SOLUZIONE

La Corte rigettava il ricorso principale.

QUESITI

Al centro della vicenda in esame si trova da una parte il diritto di parte locatrice di poter disdettare il contratto di locazione anticipatamente rispetto alla scadenza finale stabilità per legge, previa giusta causa e con esercizio di uno dei motivi previsti dall’articolo 3 della legge n. 431 del 1998, dall’altra il sistema sanzionatorio previsto nel caso in cui il locatore non provveda ad adibire l’immobile all’uso precedentemente dichiarato, motivo di recesso anticipato.

I motivi che legittimano il diniego del rinnovo di parte locatrice alla prima scadenza, sono divisi due gruppi, un primo gruppo in relazione gli usi ai quali il locatore intendeva destinare il proprio immobile, quindi se adibirlo ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta o se per l’esercizio di attività industriale propria o del coniuge o dei parenti o se per destinarlo ad amministrazioni pubbliche o enti pubblici o di diritto pubblico ed un secondo gruppo inerenti ad interventi edilizi da effettuare sull’immobile, quando l’immobile era ricompreso tra un edificio gravemente danneggiato, il quale necessitava di un restauro, etc…

Lo scopo del diniego è quello di impedire il rinnovo del contratto alla prima scadenza contrattuale, per altri quattro anni per i contratti di immobili urbani ad uso abitativo e per altri 2 per i contratti a canone concordato.

L’esercizio del diniego al rinnovo da parte del locatore deve avvenire sei mesi prima della prima scadenza indicata in contratto ed ivi deve essere specificato a pena di nullità il motivo specifico, tra quelli tassativamente elencati al comma 1 dell’articolo in questione e sul quale la disdetta è fondata.

Per il vero, per la validità del diniego la comunicazione del motivo non deve essere rigorosamente formale, in quanto la legge non prevede alcuna indicazione espressa riguardo la forma da adottare, limitandosi infatti a menzionare genericamente la comunicazione al conduttore, tuttavia di prassi e per le conseguenti finalità probatorie, che poi incidono sulla serietà dell’esercizio del diniego, sarà opportuno esercitarlo in forma scritta

L’art 3, 2co, della citata legge, in merito alla motivazione in capo al locatore per la disdetta, enuncia che “nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al primo comma, sul quale tale disdetta è fondata”. Secondo giurisprudenza cogente la specificazione del motivo deve essere riconducibile alle ipotesi tassativamente indicate dalla legge[2] per permettere al conduttore di valutare la serietà e realizzazione dell’intento del locatore; si sottolinea l’esclusione di un obbligo di rigore formare ma ciò nonostante è vietata l’indicazione di un motivo generico.

Nella fattispecie in esame la proprietà inoltrava diniego a parte conduttrice, in cui esplicava una motivazione contenuta nell’art.3 nonché destinare l’immobile ad uso abitativo in favore del proprio figlio, ma successivamente, dopo il rilascio dell’inquilina, non adibiva l’immobile all’uso indicato (abitazione del figlio).

La legge del 1998 a tal riguardo propone un sistema sanzionatorio e all’art. 3, co.3, conseguente al mancato utilizzo dell’immobile per l’uso richiesto e come indicato in disdetta: “qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito dell’illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito”.

La sanzione prosegue al 5 comma, nel quale si stabilisce che qualora il locatore abbia riacquisito  la disponibilità dell’immobile  e non lo adibisca, nel termine di 12 mesi dalla data in cui ne ha riacquistato la disponibilità, agli usi per cui ha esercitato facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa al risarcimento, sopracitato.

Quindi pur essendo una facoltà del locatore, viene prevista una pregnante tutela dei diritti del conduttore, il quale, a sua scelta, potrà vedersi ripristinare il rapporto di locazione ex ante, oppure chiedere un risarcimento danni.

In altri termini, non può essere esercitato un diniego “strumentale”, l’intenzione della proprietà deve essere seria, realizzabile tecnicamente e giuridicamente.

Parte locatrice-ricorrente, come primo motivo di ricorso, adduceva che la Corte territoriale avesse erroneamente ritenuto che fosse in capo alla locatrice l’onere di fornire la prova dell’effettiva destinazione dell’immobile al proprio figlio.

Tuttavia, secondo il prevalente indirizzo della giurisprudenza è onere probatorio del locatore dimostrare la concreta realizzazione del motivo di diniego di rinnovo[3], fattispecie che nel caso concreto, non si è realizzata.  Inoltre, continuano gli ermellini, non sono sufficienti per poter integrare tale onere, le mere presunzioni semplici.

In aggiunta affermano che il ricorso non può essere considerato ammissibile in quanto la ricorrente si limitava ad una critica della valutazione operata dal giudice del giudice di prime cure, non portando valide ragioni per  rovesciare completamente la pregressa valutazione in fatto, in coerenza con la circostanza che i giudici di legittimità, non hanno il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale ma solo la facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della congruità della coerenza logica, delle argomentazioni svolte nel precedente grado, spettando solo a quest’ultimo, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllare l’attendibilità e la concludenza, di scegliere tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la verità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge[4].

Sinteticamente, in ordine al ricorso incidentale della conduttrice, i motivi di rigetto della Suprema Corte, la quale ha confermato la non eccesiva onerosità della penale  per danno da ritardato rilascio del bene immobile, sono anch’essi collegati all’impossibilità di una valutazione del giudice di legittimità in ordine ad aspetti della motivazione del giudice  del merito, “se correttamente fondato all’effettiva incidenza sull’equilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale”.

[1] Cfr. Cass. Civ. Sez 3, Sentenza n. 23794 del 07/11/2014;

[2] Cass. Civ. 28 agosto 1995, n. 9043;

[3] Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 23794 del 07/11/2014;

[4] Cass. Civ. Sez. 5, Sentenza n. 27197 del 16/12/2011.