Il frazionamento orizzontale dell’originario unico appartamento in due unità non comporta la revisione delle tabelle millesimali

Corte di Cassazione – Seconda sez. civile – Sentenza n. 15109/2019

Condominio – rapporti condominiali – frazionamento orizzontale – tabelle millesimali – art. 1123 c.c. – art. 69 disp. att. c.c. – art. 1138 c.c. – art. 23, L. 220/2012.

“…le tabelle millesimali possono essere rivedute o modificate solo in caso di notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. E del resto, anche la recente riforma del condominio attuata con la legge n.220 del 2012, ha riservato la modifica delle tabelle millesimali alle ipotesi in cui, a causa delle mutate condizioni di una parte dell’edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.”

“Il frazionamento in oggetto (orizzontale) ha determinato una diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino ed ora suddivisa tra due, e ciò imponeva di adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione, mentre non ha inciso sulle tabelle millesimali, con la conseguenza che non sussistevano i presupposti di applicazione dell’art. 69 disp. att. cod. civ..”

CASO

Il caso in oggetto riguarda l’impugnazione della delibera assembleare del 30.01.2009 (ante riforma L.220/12), da parte di due condomini acquirenti di unità immobiliare non più esistente in quanto frazionata e venduta Loro, dall’originario proprietario, poiché la ripartizione della spesa sarebbe avvenuta attribuendo i valori millesimali di un’unità non più esistente, pertanto ne veniva chiesta la nullità o l’annullamento.

Il condominio resisteva e risultava vittorioso.

Il Tribunale rilevava che la ripartizione delle spese era avvenuta correttamente, attraverso l’applicazione delle tabelle esistenti e che la modifica delle tabelle millesimali poteva avvenire, unicamente con delibera o per il tramite di provvedimento giudiziale, che in ogni caso avrebbe dovuto prevedere il litisconsorzio di tutti i condomini (trattandosi di impugnazione ante riforma L.220/12).

I resistenti in primo grado impugnavano la sentenza ed adivano la competente Corte d’Appello, la quale giudicava anch’essa corretta l’applicazione delle tabelle millesimali preesistenti al frazionamento, da parte dell’amministratore di condominio.

Avverso tale decisione, i due condomini soccombenti proponevano ricorso per Cassazione, articolato nei seguenti motivi: violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 c.c. ed art. 69 disp. att. c.c.; violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 e 1138 c.c.; violazione dell’art.1131 c.c..

SOLUZIONE

Poiché delibera assembleare impugnata è antecedente la nuova normativa in materia condominiale, la sentenza ha il merito di raccordare la normativa ante riforma del 2012 con la normativa successiva ed attuale, anche se, sottolineano gli ermellini, la soluzione non muterebbe sotto la vigenza della L. 220 del 2012.

Uno dei meriti della riforma è senz’altro quello di avere “facilitato”, come nel caso di specie, la legittimazione a resistere in giudizio, prevedendo la possibilità che in ipotesi di modifica delle tabelle millesimali, non sia più necessario il litisconsorzio allargato a tutti i condomini, bensì soltanto all’amministratore di condominio, quale legittimato passivo dell’intera compagine.

Relativamente all’esame del caso di specie, la Corte ritiene che in caso di suddivisione orizzontale in due parti, di un appartamento sito in un condominio, non vi sia alcuna automatica alterazione che incida sulla correttezza delle tabelle millesimali originarie, tale da dover sottoporle a revisione, rimanendo a carico dell’assemblea l’individuazione delle nuove parti condominiali a cui attribuire le spese condominiali.

In effetti, merito della Corte è quello di avere colto che, correttamente, i soccombenti non chiedevano la modifica delle tabelle, ma semplicemente  adeguare il riparto delle spese, alla nuova situazione di divisione venutasi a creare per effetto del frazionamento

La Corte di Cassazione accoglieva l’impugnazione ritenendo che: “il frazionamento in oggetto ha determinato una diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino ed ora suddivisa tra due”, senza incidenza specifica sulle tabelle millesimali, attesa l’assenza dei presupposti per la modifica e revisione delle tabelle.

QUESTIONI

La questione principale e dirimente concerne la casistica entro la quale possa dirsi necessaria la modifica delle tabelle millesimali, in conseguenza di frazionamento di una o più abitazioni condominiali.

Come anticipato, il merito principale della sentenza è quello di aver colto che la successione di leggi in materia condominiale non ha comportato a radicali mutamenti in ordine alla revisione delle tabelle millesimali, salvo l’opportuna chiarificazione procedurale in ordine alla legittimazione passiva del solo amministratore di condominio e non dell’intera compagine e dell’individuazione di una frazione minima per la revisione (“superiore ad un quinto del valore proporzionale dell’unità”).

Al caso in esame, ragione temporis (impugnazione delibera del 30.01.2009), deve essere applicato l’art. 69 disp. att. c.c. (testo previgente) che ammetteva la modifica delle tabelle millesimali  anche in assenza di unanimità, nel caso in cui via fosse una “notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano” , allorquando siano mutate le condizioni dell’edificio ovvero in caso di errore[1].

La modifica apportata dalla riforma del condominio del 2012 ha fatto sì che la nozione di “notevole alterazione” è ora chiaramente individuabile, rapportandola alla variazione in aumento o in diminuzione delle unità immobiliari superiore ad un quinto del valore proporzionale dell’unità e quindi indicando una soglia proporzionale “minima”.

Nell’accoglimento dei motivi di impugnazione dei ricorrenti condomini, la corte di Cassazione, rileva che nella fattispecie in esame (frazionamento unità ed attribuzione a due differenti proprietari), il presupposto della “notevole alterazione”, richiesto per la revisione delle tabelle millesimali, sia insussistente.

Pertanto, risulta pacifico che la divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio non incide in alcun modo sulle tabelle millesimali, ai fini di un a loro revisione[2], non risultando alcuna variazione tra i valori, tale da costituire presupposto per la modifica, così come erroneamente ritenuto dall’amministratore del condominio e, pure, nelle pronunce delle corti di merito.

Tuttavia grava sull’assemblea e per essa sull’amministratore di condominio – tenuto ad aggiornare i dati della compagine condominiale i fini del riparto delle spese[3] – l’onere di provvedere a ripartire le spese tra i due proprietari, risultanti dall’originaria unità suddivisa, determinandone proporzionalmente le quote.

[1] Cas. Civ. 19.2.1999 n.1408; Cass. civ. 11.07.2012 n.11757; Cass. civ. 14.12.2016 n.25790

[2] Cass. civ. 24.06.2016 n.13184; Cass. civ. 17.10.1967 n.2493

[3] Cass. civ. 1.10.2017 n.23621; Cass. civ. 3.8.2007 n.17039.